对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

(内蒙赤峰市红山区房管局王兴敏)



天津市人民政府


关于修改《天津市对行政事业单位乱收费行为进行处罚的规定》的决定
天津市人民政府


《关于修改〈天津市对行政事业单位乱收费行为进行处罚的规定〉的决定》已经市人民政府批准，现予发布施行。


市人民政府决定对《天津市对行政事业单位乱收费行为进行处罚的规定》（1995年市人民政府令第47号）作如下修改：
一、将第一条修改为：“为加强对行政、事业性收费的管理，维护公民、法人和其他组织合法权益，根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国价格管理条例》等有关法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本规定。”
二、将第七条第（五）项删除。
三、将有关条款中的“非法所得”修改为“违法所得”。
四、在第八条第（二）、（三）项的“可处以相当于非法所得金额3倍以上、10倍以下的罚款”后分别加上“但罚款的最高数额不得超过3万元”。
五、将第十三条删除。有关条款序号作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《天津市对行政事业单位乱收费行为进行处罚的规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。

天津市对行政事业单位乱收费行为进行处罚的规定

（1995年8月4日市人民政府发布1998年1月4日根据市人民政府《关于修改〈天津市对行政事业单位乱收费行为进行处罚的规定〉的决定》修订发布）


第一条 为加强对行政、事业性收费的管理，维护公民、法人和其他组织合法权益，根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国价格管理条例》等有关法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内发生的行政、事业单位乱收费行为，依照本规定予以处罚。
第三条 本规定所称的行政、事业单位乱收费是指行政机关、其他依法行使行政管理职权的单位和事业单位及其工作人员，没有按规定获得批准并领取收费许可证而进行的收费。
第四条 市物价局、市财政局是本市行政事业性收费的主管机关，对行政、事业单位及其工作人员乱收费行为依据各自职权进行处罚。
对乱收费的行政、事业单位的直接责任人员和负有责任的行政领导，监察机关可建议其所在单位或上级主管部门给予行政处分；对行政机关的工作人员和行政机关任命的其他人员，监察机关可依照职权，直接给予警告至降职的行政处分，被行政处分的人员属于国家公务员的，行政处分
的种类按照《国家公务员暂行条例》的规定执行。
第五条 下列行为属于乱收费行为：
（一）未按规定程序获得批准而自行设立收费项目的；
（二）擅自扩大收费范围或分解收费项目收费的；
（三）擅自提高收费标准的；
（四）收费项目已明令取消仍继续收费的；
（五）不按规定申请办理《收费许可证》而收费的；
（六）涂改、伪造《收费许可证》收费的；
（七）将《收费许可证》转借他人的或利用他人《收费许可证》收费的；
（八）拒绝接受年审或审验不合格继续收费的；
（九）其他违反法律、法规及有关规定的收费行为。
第六条 对于不按规定使用收费票证以及不按规定管理和使用所收资金的，由财政部门按国家和本市有关规定进行处罚。
第七条 对有乱收费行为的单位、直接责任人员和负有责任的行政领导，根据事实和情节，可以给予以下处罚和处分：
（一）通报批评；
（二）责令将违法所得退还交款单位和个人；
（三）不能退还的违法所得予以没收；
（四）罚款；
（五）根据情节，给予行政警告、记过、记大过、降级、降职的处分。
以上处罚，可以并处。
第八条 对有第五条所列行为之一的单位或个人，按照下列规定给予行政处罚和行政处分，情节严重的，并可吊销《收费许可证》：
（一）违法所得金额在1000元以下的，对乱收费单位处1000元以上、2000元以下的罚款并可给予通报批评；对于收费项目已明令取消而继续收费的，或其他乱收费行为且具有第九条情节之一的，给直接责任人员和负有责任的行政领导以行政警告处分；
（二）违法所得金额在1000元以上、1万元以下的，对乱收费单位处以相当于违法所得金额2倍以上、3倍以下的罚款，情节特别严重的，经市物价检查部门同意，可处以相当于违法所得金额3倍以上、10倍以下的罚款，但罚款的最高数额不得超过3万元；对于收费项目已明令
取消而继续收费的或其他乱收费行为且具有第九条情节之一的，给直接责任人员和负有责任的行政领导以行政警告至记大过的处分；
（三）违法所得金额在1万元以上的，对乱收费单位处以相当于违法所得金额2倍以上、3倍以下的罚款，情节特别严重的，经市物价检查部门同意，可以处以相当于违法所得金额3倍以上、10倍以下的罚款，但罚款的最高数额不得超过3万元；对于收费项目已明令取消而继续收费
的或其他乱收费行为且具有第九条情节之一的，给直接责任人员和负有责任的行政领导以行政记大过至降级处分。对于情节严重，影响恶劣的，可给直接责任人员和负有责任的行政领导行政降职处分。
以上各项，均可对有关责任人员同时处以相当于本人3个月基本工资标准以下的罚款。
第九条 有下列情形之一的，从重给予处罚：
（一）屡查屡犯的；
（二）领导人员强制下属人员乱收费的；
（三）经办人员擅自决定收费的；
（四）涂改、伪造、转移或毁灭有关凭证的；
（五）借故刁难，抗拒检查，拒不纠正的。
第十条 有下列情形之一的，可以从轻、减轻或免于处罚：
（一）确属业务生疏、初次违犯、情节轻微且认真检查并及时纠正的；
（二）违法所得数额较小，并主动上交或退还违法所得的；
（三）主动自查，并及时纠正的；
（四）迫于压力而乱收费的。
第十一条 本市各级有行政、事业性收费项目的单位或主管部门，要加强对本单位、本系统内的收费管理和监督检查，对发生的乱收费行为要主动检查，及时纠正，并追究有关人员的行政责任。
第十二条 被处罚的单位或个人对处罚不服的，可以依法提出复议或向人民法院起诉。
对行政处分不服的，可依法提出申诉。
第十三条 本规定自发布之日起施行。



1998年1月4日