投资产权式酒店的法律问题
（盛军华律师）

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店，起源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式，正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下，我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题，以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分：商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面，一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去，便在开发经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险，最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系，以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中，位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商引进美家居开办家居市场后，虽有所改善，但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比，仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少，投资者的投资面临的风险很大，纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系，往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场购物中心开业，2002年6月宣布停业，营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场，由于业主签约率低，8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前，据一些媒体消息，涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了，能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9％，返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，即能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议，约定租期、租金等条款，房产开发与商业筹划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力，后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力，只要看到高回报就匆匆购买，已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
（一）房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
（二）房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
（三）担保法律关系
产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系”，使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
（五）期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，而国务院未出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同（权利义务）的转让，而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按《合同法》规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，1、已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以严格约束，保障合同当事人的利益。
（六）物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，因为有酒店管理公司的经营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。
此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分：投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同（购房、租房、担保等）的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明：
一、购房权利保障
上海市人大常委会


上海市燃气管理条例
上海市人民代表大会常务委员会


（上海市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议于1999年1月22日通过，自1999年5月1日起施行）

第一章 总则
第一条 为了加强本市的燃气管理，维护燃气用户、燃气生产企业和燃气销售企业的合法权益，保障社会公共安全，促进燃气事业发展，制定本条例。
第二条 本条例所称燃气，是指人工煤气、天然气、液化石油气（以下简称液化气）等气体燃料。
第三条 本条例适用于本市行政区域内燃气发展的规划，燃气工程的建设，燃气的生产、销售、使用，燃气设施的保护，燃气器具的生产、销售、安装、维修，以及相关的管理活动。
第四条 上海市公用事业管理局（以下简称市公用局）是本市燃气行政主管部门，负责本条例的组织实施；其所属的上海市燃气管理处（以下简称市燃气管理处）负责本市燃气行业的日常管理和监督，并依照本条例的授权实施行政处罚。
南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县和浦东新区、闵行区、宝山区、嘉定区、金山区、松江区（以下简称县（区））燃气行政管理部门，根据本条例的规定，负责本县（区）供气范围内的燃气管理，业务上受市公用局领导。
本市有关管理部门按照各自职责，协同实施本条例。
第五条 本市普及燃气使用，推广清洁能源，促进燃气科技进步，保护和改善大气环境。
本市燃气事业的发展，实行统筹规划、公平竞争和多种气源协调平衡、结构优化的原则。
本市燃气行业的管理，实行安全第一、保障供应、规范服务和节能高效的原则。

第二章 规划和建设管理
第六条 市和县（区）人民政府应当将燃气事业的发展纳入国民经济和社会发展计划。
市公用局根据本市城市建设和经济发展的实际需要，编制燃气发展规划，经市规划部门综合平衡后，纳入城市总体规划。
第七条 新建、扩建开发区或者居住区，成片改造地区，新建、改建、扩建大型建设项目，应当按照燃气发展规划和地区详细规划，同时配套建设相应的燃气设施或者预留燃气设施配套建设用地。
预留的燃气设施配套建设用地，未经法定程序调整规划，不得改变用途。
第八条 新建、改建、扩建燃气工程项目，应当符合燃气发展规划，经市公用局审核同意，按照国家和本市规定的建设项目审批程序报有关部门批准后实施。
第九条 建设单位应当委托持有相应资质证书的设计、施工单位进行燃气工程的设计、施工。禁止无证或者超越资质证书规定的经营范围从事燃气工程的设计、施工。
燃气工程的设计、施工，应当按照国家和本市的有关技术标准和规范进行。
住宅设计时，应当将燃气计量表的安装位置设置在住宅单元外的共用部位，但相关设计条件不具备的除外。
第十条 燃气工程建设选用的设备、材料，应当符合国家标准、行业标准或者本市标准。
第十一条 燃气工程竣工后，应当根据工程规模，按照国家和本市的有关规定进行验收；组织验收的单位应当通知市公用局参加。
未经验收或者验收不合格的燃气工程，不得交付使用。

第三章 经营资质管理
第十二条 从事燃气经营活动的生产企业、销售企业应当取得国家有关部门或者市公用局颁发的资质证书。
生产企业取得市公用局颁发的资质证书应当具备下列条件：
（一）有符合标准的生产、净化、储存、输配燃气的设备和燃气质量检测、燃气计量、消防、安全保护、环境保护等设施；
（二）有持续、稳定生产符合标准的燃气的能力；
（三）有防泄漏、防火、防爆安全管理制度；
（四）有与燃气生产规模相适应的专业技术人员。
销售企业取得市公用局颁发的资质证书应当具备下列条件：
（一）有符合标准的储存、充装、输配燃气的设备和燃气质量检测、燃气计量、消防、安全保护等设施；
（二）有来源稳定和符合标准的燃气气源；
（三）有供应相当于五千户以上居民用户正常使用燃气的经营能力；
（四）有防泄漏、防火、防爆安全管理制度；
（五）有与燃气供应规模相适应的专业技术人员；
（六）有经市公用局考核合格的专业服务人员。
市公用局应当自受理生产企业、销售企业的资质申请之日起六十日内作出审批决定。
第十三条 燃气销售企业设立燃气供气站点，应当取得市燃气管理处颁发的供气许可证。
燃气供气站点（含燃气机动车加气站，下同）取得供气许可证应当具备下列条件：
（一）有符合标准的固定站点设施；
（二）有符合标准的燃气计量、消防、安全保护等设施；
（三）有防泄漏、防火、防爆安全管理制度；
（四）有符合规定的营业制度；
（五）有经市公用局考核合格的专业服务人员。
燃气机动车加气站除具备前款规定的条件外，还应当有符合标准的燃气储存、充装等设备。
市燃气管理处应当自受理燃气销售企业设立燃气供气站点的申请之日起三十日内作出审批决定。
第十四条 市公用局对燃气生产企业、燃气销售企业的资质每三年进行一次复审，符合条件的，予以换发资质证书；市燃气管理处对燃气供气站点的供气许可证每年进行一次复审，符合条件的，予以换发供气许可证。经复审不符合条件的，不得继续从事燃气经营活动。
第十五条 燃气生产企业、燃气销售企业合并或者分立的，应当重新办理资质申请。
燃气生产企业、燃气销售企业歇业的，应当在歇业的九十日前，书面报告市公用局，落实有关用户继续用气的相关措施后，向市公用局办理资质证书的注销手续。

第四章 供气用气管理
第十六条 燃气销售企业与燃气生产企业应当按照确保产销基数、平等互利和协商一致的原则，订立燃气产销合同。人工煤气、天然气销售企业与生产企业经协商达不成产销合同，可能影响正常供气的，市或者县（区）人民政府可以协调决定。
第十七条 人工煤气、天然气销售企业应当根据产销合同和用户的实际需求，对人工煤气、天然气的生产供应实施日常调度；人工煤气、天然气生产企业应当根据销售企业的日常调度组织生产。
人工煤气、天然气销售企业与生产企业在日常调度中产生争议的，由市燃气管理处或者县（区）燃气行政管理部门协调处理，人工煤气、天然气销售企业与生产企业应当服从。
人工煤气、天然气销售企业因不可抗力或者重大突发性事故无法正常实施日常调度时，由市或者县（区）人民政府指定的机构下达应急调度指令，人工煤气、天然气生产企业应当服从，不得以任何理由拒绝或者拖延。
执行应急调度指令造成人工煤气、天然气生产企业损失的，市或者县（区）人民政府应当予以适当补偿。
第十八条 燃气生产企业、燃气销售企业应当确保生产和供应的燃气质量符合标准。
燃气销售企业应当确保燃气压力、燃气气瓶的充装重量符合标准。
市燃气管理处应当对燃气的成份、热值、压力和燃气气瓶的充装重量进行监测。
第十九条 燃气销售企业对其供气范围内的单位和个人有供气的义务，但供气条件不具备的除外。
燃气销售企业受理用气申请时，不得限定用户购买本企业或者其指定的单位生产、销售的燃气器具和相关产品，不得限定用户委托本企业或者其指定的安装单位安装燃气器具。
第二十条 燃气销售企业受理用气申请后，应当根据国家法律、法规的规定与用户订立供用气合同。
第二十一条 燃气生产企业、燃气销售企业及其燃气供气站点不得向无资质证书、无供气许可证的单位和个人供应用于销售的燃气。
第二十二条 燃气销售企业不得擅自关闭或者迁移燃气供应站点。因实际经营状况或者用户需求状况发生较大变化，确需关闭或者迁移的，应当对有关用户的燃气供应事宜作出妥善安排，并经市燃气管理处审核批准。
第二十三条 燃气销售企业应当按照燃气质量、压力和计量标准，向用户不间断供气；燃气销售企业与单位用户的供用气合同另有约定的，从其约定。
因燃气工程施工或者燃气设施维修等情况，确需暂停供气或者降低燃气压力的，燃气销售企业应当在三日前予以公告；需在较大范围内暂停供气或者降低燃气压力的，燃气销售企业应当事先报市公用局或者县（区）燃气行政管理部门批准。
因不可抗力或者燃气设施抢修等紧急情况，确需暂停供气或者降低燃气压力的，燃气销售企业应当立即通知用户，同时向市公用局或者县（区）燃气行政管理部门报告，并采取不间断抢修措施，恢复正常供气。
第二十四条 用户应当安全用气、节约用气。
禁止任何单位和个人的下列行为：
（一）在燃气输配管网上直接安装燃气器具或者采用其他方式盗用燃气；
（二）擅自改装、迁移或者拆除燃气设施；
（三）擅自变更燃气用途；
（四）其他危及公共安全的用气行为。
第二十五条 燃气计量表和燃气计量表出口前的管道及其附属设施，由燃气销售企业负责维护和更新，用户应当给予配合；燃气计量表出口后的管道及其附属设施，由用户负责维护和更新。
燃气销售企业应当每两年对燃气计量表出口后的管道及其附属设施进行一次安全检查，并对用户安全用气给予技术指导。
燃气销售企业发现用户违反安全用气规定的，应当予以劝阻、制止、提出改正意见。
第二十六条 燃气销售企业应当公布报修电话号码。燃气销售企业接到用户报修后，应当在规定的期限或者与用户约定的时间内派人到现场维修；对燃气泄漏的，应当立即派人到现场抢修。
第二十七条 燃气价格及服务收费项目和收费标准，应当按照价格法律、法规的有关规定执行。
用户应当按时支付燃气使用费。逾期不支付的，燃气销售企业可以按日加收应支付款额千分之三的滞纳金；逾期六个月仍不支付的，经市公用局或者县（区）燃气行政管理部门审核批准，燃气销售企业可以中止供气，但应当在中止供气的十五日以前书面通知用户。
禁止燃气销售企业的下列收费行为：
（一）不按照规定的价格标准向用户收取燃气使用费或者相关的服务费；
（二）向用户收取未经物价部门批准的费用；
（三）未受用户委托，自行提供服务并收费。
第二十八条 市燃气管理处、县（区）燃气行政管理部门、新闻单位及燃气销售企业，应当定期进行安全和节约使用燃气的公益性宣传。

第五章 燃气器具管理
第二十九条 本市推广使用安全节能型的燃气器具。凡不具有安全保护装置的燃气器具，在规定的期限满后，应当停止销售。
第三十条 本市生产燃气器具，应当取得产品生产许可证或者准产证。
第三十一条 在本市销售的燃气器具，应当经市燃气管理处审核后，列入《上海市燃气器具产品准许销售目录》（以下简称《准许销售目录》）。《准许销售目录》由市燃气管理处每年公布一次。
列入《准许销售目录》的燃气器具，应当贴置准许销售标志。
未列入《准许销售目录》或者未贴置准许销售标志的燃气器具，不得在本市销售或者为销售而陈列。
第三十二条 燃气器具的安装单位和安装人员应当经市燃气管理处审核合格后，方可从事安装业务。
市燃气管理处对燃气器具安装单位的资质每年复审一次，并予以公布。
用户应当委托具有资质的安装单位安装燃气器具。市燃气管理处应当向用户提供相关的咨询服务。
燃气器具的安装单位对未列入《准许销售目录》的燃气器具应当拒绝安装。
第三十三条 燃气销售企业应当根据用户要求，对已经安装的燃气器具的安全使用性能进行检测，在检测过程中发现燃气器具安装质量不符合规定要求的，应当及时检修。
有关的检修费用由用户承担，用户可以要求其委托的安装单位承担。
第三十四条 燃气器具的生产企业、销售企业应当设立或者指定产品维修站点，向用户提供维修服务。
燃气器具的维修站点和维修人员应当经市燃气管理处审核合格后，方可从事维修业务。
市燃气管理处对燃气器具维修站点的资质每年复审一次，并予以公布。

第六章 设施安全保护事故处理
第三十五条 燃气销售企业应当在重要的燃气设施所在地，设置醒目、统一的安全识别标志。
禁止单位和个人擅自移动、覆盖、拆除或者损坏燃气设施的安全识别标志。
第三十六条 在燃气设施的安全保护范围内，禁止从事下列活动：
（一）建造建筑物或者构筑物；
（二）堆放物品或者排放腐蚀性液体、气体；
（三）未经批准开挖沟渠、挖坑取土或者种植深根作物；
（四）未经批准打桩或者顶进作业；
（五）其他损坏燃气设施或者危害燃气设施安全的活动。
燃气设施的安全保护范围，由市公用局会同市规划、公安、市政等管理部门确定。
对占压燃气输配管道的建筑物或者构筑物，区、县人民政府可以组织规划管理部门、市燃气管理处或者县（区）燃气行政管理部门拆除，所需费用由违法建设的单位或者个人负担。
第三十七条 在燃气输配管道的上下或者两侧埋设其他地下管线的，应当符合有关技术标准和规范，并遵守管线工程规划和施工管理的有关规定。
建设工程开工前，建设单位或者施工单位应当向燃气销售企业查明地下燃气设施的相关情况，燃气销售企业应当在三日内给予书面答复。
建设工程施工可能影响燃气设施安全的，建设单位或者施工单位应当与燃气销售企业协商采取相应的安全保护措施。
第三十八条 用户需改装、迁移或者拆除燃气计量表出口后的管道及其附属设施的，应当委托具有资质的燃气器具安装单位或者燃气销售企业实施。
因建设工程施工确需改装、迁移或者拆除重要的燃气设施的，建设单位应当在申请建设工程规划许可证前，报市公用局审批；经审核批准的，建设单位或者施工单位应当会同燃气销售企业采取相应的补救措施。
第三十九条 燃气销售企业选用的燃气贮罐、气瓶和调压器应当符合规定的标准，并按照压力容器管理的有关规定定期检修和更新。
禁止燃气销售企业用燃气贮罐、槽车罐体直接充装燃气气瓶。
燃气销售企业应当将燃气气瓶中的满瓶和空瓶分别存放；发现漏气瓶、超重瓶等不符合规定的燃气气瓶，应当妥善处置，不得放入瓶库。
燃气销售企业应当在供气站点设置报警装置，执行安全管理制度。
燃气运输应当符合危险品运输的规定。
第四十条 燃气生产企业、燃气销售企业应当建立燃气设施巡查制度，并制定燃气事故的应急处理预案，报市公用局备案。
发生燃气事故时，燃气生产企业、燃气销售企业应当根据应急处理预案，迅速采取相关的安全措施，组织抢修，并不间断作业，直至抢修完毕。
燃气设施抢修时，有关单位和个人应当给予配合，不得以任何理由阻挠或者干扰抢修工作的进行。
第四十一条 燃气事故造成人员伤亡、财产损失的，由公安部门、市燃气管理处或者县（区）燃气行政管理部门按照各自职责勘查事故现场，调查取证，并确定事故原因和责任。
有关当事人对燃气事故原因和责任的认定有争议的，可以提请事故鉴定委员会鉴定。事故鉴定委员会组成人员由市人民政府确定。

第七章 法律责任
第四十二条 燃气事故的有关当事人按照下列规定承担损害责任：
（一）因燃气用户自身的过错造成燃气事故的，由燃气用户自行承担损害责任；造成他人伤亡、财产损失的，有过错的燃气用户应当依法承担损害赔偿责任。
（二）因燃气器具产品质量或者安装质量不符合安全要求造成燃气事故的，燃气器具生产企业、销售企业或者安装单位应当依法承担损害赔偿责任。
（三）因燃气生产、销售作业造成人员伤亡、财产损失的，燃气生产企业、燃气销售企业应当依法承担损害赔偿责任；工伤事故按照国家有关规定处理。
（四）因第三人的过错造成燃气事故的，第三人应当依法承担损害赔偿责任。
（五）除不可抗力外，燃气事故责任人一时无法查清的，燃气生产企业、燃气销售企业应当依法承担损害赔偿责任。燃气生产企业、燃气销售企业可以保留向燃气事故责任人追偿的权利。
燃气事故的损害赔偿，由有关当事人协商处理；协商不成的，有关当事人可以申请事故发生地的区、县人民政府调解处理；调解不成的，可以向人民法院提起民事诉讼；有关当事人也可以直接向人民法院提起民事诉讼。
第四十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市公用局责令限期改正，并可予以处罚：
（一）违反第八条规定，未经市公用局审核同意，新建、改建、扩建燃气工程项目的，处以五千元以上五万元以下罚款；
（二）违反第九条第二款、第十条、第十一条第二款、第十五条第二款规定的，处以五千元以上五万元以下罚款；
（三）违反第十二条第一款、第十五条第一款规定的，没收违法所得和非法财物，并处五千元以上五万元以下罚款。
第四十四条 违反本条例第十七条第三款，第十八条第一款、第二款，第十九条第一款，第二十三条，第二十六条第二款，第四十条第二款规定的，由市公用局或者县（区）燃气行政管理部门责令限期改正，并可处以一千元以上五万元以下罚款；情节严重的，经市或者县（区）人民政
府批准，可以责令停业整顿或者吊销资质证书。
第四十五条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由市燃气管理处责令限期改正，并可予以处罚：
（一）违反第二十二条规定的，处以一千元以上五万元以下罚款；
（二）违反第三十二条第一款、第三十四条第二款规定的，没收违法所得，并处一千元以上五万元以下罚款。
违反第三十四条第一款规定的，由市燃气管理处责令限期改正，并可处以一千元以上五万元以下罚款；情节严重的，可以将生产或者销售的燃气器具从《准许销售目录》中除名。
第四十六条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由市燃气管理处或者县（区）燃气行政管理部门责令限期改正，并可予以处罚：
（一）违反第十三条第一款、第三十一条第三款规定的，没收违法所得和非法财物，并处一千元以上五万元以下罚款。
（二）违反第十七条第二款规定的，处以一千元以上五万元以下罚款。
（三）违反第二十四条第二款，第二十五条第二款、第三款，第三十六条第一款，第三十七条第三款，第三十八条第二款规定的，处以五百元以上五万元以下罚款。
（四）违反第二十一条规定的，没收违法所得，并处一千元以上五万元以下罚款；情节严重的，经市或者县（区）人民政府批准，可以责令停业整顿或者吊销供气许可证。
（五）违反第二十六条第一款、第三十二条第四款、第三十三条第一款、第三十五条第二款、第四十条第三款规定的，处以五百元以上五千元以下罚款。
（六）违反第三十九条第一款、第二款、第三款、第四款规定的，处以五百元以上五万元以下罚款；情节严重的，经市或者县（区）人民政府批准，可以责令停业整顿，或者吊销供气许可证。
第四十七条 对违反燃气管理的行为，除本条例已规定处罚的外，其他有关法律、法规规定应当予以处罚的，由有关行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 市公用局、市燃气管理处或者县（区）燃气行政管理部门违反本条例规定，越权审批或者违法审批的，由上级主管机关责令纠正或者予以撤销；造成当事人经济损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十九条 市公用局、市燃气管理处或者县（区）燃气行政管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 当事人对市公用局、市燃气管理处或者县（区）燃气行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或者提起诉讼。
当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的市公用局、市燃气管理处或者县（区）燃气行政管理部门可以申请人民法院强制执行。

第八章 附则
第五十一条 本条例中有关用语的含义：
（一）燃气工程，是指燃气设施和燃气供气站点的建设工程；
（二）燃气生产企业，是指生产并向燃气销售企业销售人工煤气、天然气、液化气等的经营企业；
（三）燃气销售企业，是指向用户销售人工煤气、天然气、液化气等的经营企业；
（四）燃气设施，是指用于生产、储存、输配燃气的各种设备及其附属设施，包括输配管网、调压装置、管道阀门和聚水井等；
（五）燃气器具，是指使用燃气的炉灶、热水器、沸水器、取暖器、锅炉、空调器等器具。
第五十二条 本条例施行前已经设立的燃气生产企业、燃气销售企业和燃气供气站点，应当在本条例施行后规定的期限内，向市公用局或者市燃气管理处办理资质申请或者供气许可。
第五十三条 本条例自1999年5月1日起施行。



1999年1月25日