浙江省杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知


各区物价局，各物业管理单位：
根据《杭州市物业管理条 例》的有关规定和市政府法制办备案审查的意见，经研究，对我局制定的《杭州市物业管理服务收费管理办法》(杭价房[2002]77号)部分条 款进行修订，现将修订后的《杭州市物业管理服务收费管理办法》予以印发，请贯彻执行。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费政府指导价标准，市物价局将另行制定公布。
二00三年四月二日

杭州市物业管理服务收费管理办法

第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条 例》等有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导；
第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定，制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区，下同)根据本办法的规定，组织实施对本区范围的物业服务收费管理。
第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理并与物业管理服务内容、服务质量及业主承受能力相适应的原则
第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同 情况，分别实行市场调节价和政府指导价。
为业主提供代办性、特约性等专项服务的收费，除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。
公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司 自行制定或与业主(业主委员会)协商确定，报所在区的价格主管部门备案。
为正确引导市场，合理制定收费标准，市物价局适时公布参考性收费标准。
第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费，由市物价局 根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定基准收费标准和浮动幅度等规定，定期向社会公布。
具体收费标准，由物业公司同业主委员会按市物价局公布的基准收费标准和浮动幅度等规定，协商拟定。
第十一条 普通住宅小区物业管理收费等级和公共性物业管理收费标准报所在区的价格主管部门确认。
收费等级一般每两年考评一次。经考评同原评定收费等级有变化的(超过或达不到)，收费标准应按考评后的等级重新确定。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费标准报所在区的价格主管部门确认。
第十二条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的物业小区， 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费试行标准。
前期物业管理实行招投标的收费标准，由市物价局制定。
第十三条 公共性物业管理服务项目主要包括：
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备的日常运行、维修和保养；
(二)清洁服务：包括公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处置；
(三)公共绿地、花草树木的养护管理：负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；
(四)公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；
(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；
(六)物业的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。
第十四条 物业管理服务收费主要由下列项目组成：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；
(二)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；
(三)绿化管理养护费；
(四)清洁卫生服务费；
(五)安全防范服务费；
(六)物业公司办公和社区活动等费用；
(七)物业公司固定资产折旧费；
(八)利润；
(九)税费。
第十五条 实行物业管理范围内的房屋，未交付前的前期物业管理服务的费用，由开发建设单位承担；已交付使用但建设单位尚未出售、出租的房屋及业主尚未居住的房屋，物业管理服务费按应收标准的70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。
第十六条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。
无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。
物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外公共房屋。
第十七条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条 件，实行定点(位)停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第十八条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会(业主)签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主可以不支付费用。
第十九条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。
第二十条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修更新费用，统一在物业维修专项基金中列支。物业维修专项基金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。
第二十一条 国家鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，接受业主和价格主管部门的监督。
第二十三条 物业公司应建立健全财务管理制度。 物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的询问和监督。
第二十四条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。
第二十五条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。
第二十六条 物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。
第二十七条 对违反本办法规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定给予处罚。
第二十八条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。
第二十九条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十条 各县(市)物业管理服务收费的管理，可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的，按省、市有关规定执行。
第三十一条 本办法自2003年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。


人事部 劳动部


人事部、劳动部关于印发技工学校贯彻《事业单位工作人员工资制度改革方案》的实施意见的通知

1994年3月14日，人事部、劳动部

各省、自治区、直辖市人事（劳动人事）厅（局）、劳动厅（局），国务院有关部委（直属机构）人事（人事劳动）司（局）：
根据《国务院关于机关和事业单位工作人员工资制度改革问题的通知》（国发〔1993〕79号）和《国务院办公厅关于印发机关、事业单位工资制度改革三个实施办法的通知》（国办发〔1993〕85号）的精神，结合技工学校的实际情况，制定了技工学校贯彻《事业单位工作人员工资制度改革方案》的实施意见，现发给你们，请参照执行。

技工学校贯彻《事业单位工作人员工资制度改革方案》的实施意见
根据《国务院关于机关和事业单位工作人员工资制度改革问题的通知》（国发〔1993〕79号）和《国务院办公厅关于印发机关、事业单位工资制度改革三个实施办法的通知》（国办发〔1993〕85号）的规定，结合技工学校的特点和实际情况，制定《技工学校贯彻〈事业单位工作人员工资制度改革方案〉的实施意见》。
一、实施范围
此次技工学校工作人员工资制度改革的实施范围，限于各地区、各部门事业费开支办的技工学校（含技工教师进修学校、职业培训教研室、就业训练中心）中一九九三年九日三十日编制在册的国家正式职工。
企业所属的技工学校不列入此次工改范围。
二、新工资制度的内容和工资构成
技工学校专业技术人员、管理人员分别实行专业技术服务等级工资制、职员职务等级工资制。技术工人和普通工人分别实行技术等级工资制、等级工资制。
技工学校工作人员工资由职务（技术）等级工资和津贴两部分构成。职务（技术）等级工资为工资构成中固定的部分，主要体现工作人员的工作能力、责任、贡献、劳动的繁重复杂程度；津贴为工资构成中活的部分，主要体现工作人员的岗位工作特点和实际工作的数量、质量差别。
三、职务等级工资
（一）技工学校教师执行技工学校教师专业技术职务等级工资标准（见附表1）。技工学校专职教师在此次工资套改后，职务工资标准提高10％。
（二）技工学校中其它系列专业技术人员分别执行国家规定的相关职务系列同类人员的职务等级工资标准。
（三）技工学校行政人员实行国家统一的事业单位职员职务等级工资制度，执行职员职务等级工资标准（见附表2）。学校行政人员根据其学校具体情况分别执行本职务所对应的职员职务等级工资标准。
（四）技工学校党务工作人员及工会、共青团等工作人员，参照同级行政人员工资标准执行。
（五）技工学校技术工人按照高级技师、技师两个技术职务和高级工、中级工、初级工三个技术等级工资标准执行（见附表3）。普通工人执行普通工人等级工资标准（见附表3）。
四、津贴的实施
津贴是技工学校工资构成中活的部分，与固定部分同时实施。国家对津贴实行总额控制并制定指导性意见，学校可在核定的津贴总额内自主分配。津贴制度建立后，现行按国家规定发放的奖金在四个月平均基本工资以内的部分予以取消。超过四个月的部分，可与新设立的津贴合并使用。
上级主管部门根据津贴在单位工资构成中所占30％的比例，核定各校的津贴总额。学校可在核定的津贴总额内，按照国家有关规定及本实施意见，结合本单位实际情况，具体确定津贴项目、档次、标准和实施办法，报上级主管部门、人事部门审批后实施。
（一）技工学校一般设立下列津贴：教师课时津贴、生产实习指导教师岗位津贴、职员岗位目标管理津贴、领导职务津贴、工人岗位津贴。
1．课时津贴。在国家教学计划规定的范围内，以教师实际授课时数和教学质量为主要依据确定。津贴标准可根据不同职务规定若干档次。教学辅助人员、生产实习指导教师、政治辅导员可按工作量折算课时并领取相应的课时津贴。
2．生产实习指导教师岗位津贴。要根据本人的专业技术职务和技能水平高低、责任大小等因素设立，并适当拉开差距。津贴标准，按照生产实习指导教师的不同职务，规定若干档次。对完不成教学任务或造成生产实习设备责任事故的，应酌情扣发或停发岗位津贴。
3．领导职务津贴。专业技术人员担任副科长以上领导职务者，领取领导职务津贴。津贴标准依据职务高低、所负责任大小确定。学校校长、党委书记津贴标准由学校提出意见，报上级主管部门确定。不担任领导职务时，该项津贴即行取消。
4．职员岗位目标管理津贴。要根据学校行政管理人员的岗位责任、工作实绩确定。但任副科长以上实际领导职务的行政人员，其岗位目标管理津贴标准原则上与担任同级领导职务专业技术人员的津贴水平大体平衡。
5．工人岗位津贴。分为技术工人岗位津贴和普通工人作业津贴。津贴标准根据工作量大小、技术等级和岗位差别确定。
在苦、脏、累、险岗位上工作的人员其津贴标准可比其他岗位同类人员适当高一些。
6．其他各类专业技术人员的津贴，国家有关主管部门已有规定的，按照主管部门的规定执行。国家有关主管部门没有规定的，按所在省、自治区、直辖市人民政府的规定执行。
上述津贴建立后，在国家规定的30％津贴比例以外，技工学校现行教龄津贴、班主任津贴、特殊行业岗位津贴继续实行。
五、奖励制度
（一）对为国家培养优秀人才，贡献卓著的教师，在教育教学改革中取得开创性成果，在科学研究和技术开发中取得重大成果，产生重大效益的，经审核批准，可给予一次性重奖。其中，从事教育教学工作的人员，重奖所需经费，从国家有关专项基金中提取。具体实施按国家和地方政府有关规定执行。
（二）从一九九四年起，对年度考核合格的人员年终发给相当于本人一个月工资（当年十二月份职务工资与津贴之和）的奖金。其经费来源，由技工学校事业费列支。
六、正常增资制度
（一）正常升级
技工学校在严格考核的基础上，实行正常升级。考核工作按国家统一规定，并结合技工学校的具体情况组织实施。年度考核一般在学年末进行。考核结果分为优秀、合格、不合格三种。凡连续两年考核为合格以上的人员，每两年晋升一个职务工资档次。考核不合格的，不得晋升。对考核优秀的专业技术人员，经上级主管部门和人事部门批准，可提前晋升或越级晋升，比例一般控制在学校总人数的3％以内，考核升级增加的工资，一般从下一年度的一月起发给。
（二）晋升职务（技术等级）增加工资
技工学校工作人员在晋升职务（技术等级）后，按晋升的职务（技术等级）相应增加工资。原工资低于新任职务工资标准最低档的，进入新任职务工资标准最低档；原职务工资已在新任职务工资标准以内的，就近就高进入新任职务工资标准的相应档次。晋升职务（技术等级）增加的工资从晋升职务的下月起开始发给。
七、新参加工作人员的工资待遇
（一）新参加工作的各类学校毕业生的待遇按国家统一规定执行。
到艰苦、边远地区工作的毕业生可提前定级，定级工资标准可比同类人员适当高1～2档。高中毕业后入学的技工学校毕业生、高级技工学校毕业生，其见习期工资可适当高定。
（二）新参加工作的工人（技工学校毕业生除外）仍实行学徒期、熟练期制度，学徒期、熟练期的工资待遇和期满后的定级工资待遇，按学校所在省、自治区、直辖市人民政府的办法执行。
八、离退休人员的待遇
离退休人员待遇按国家统一规定执行。为促进职业技术教育的发展，鼓励教师长期从事教育工作，县级以上地方人民政府可以适当提高长期从事教育教学工作的技工学校退休教师的退休金比例。教师职务工资提高10％的部分计入离退休费基数。
九、工资管理体制
根据我国职业技能开发的总体设想，为强化技工学校的自我激励、自我约束机制，增强学校办学活力，对技工学校的工资实行国家宏观调控和政策指导下的学校自主管理体制。国家对技工学校的工资实行宏观管理，制定统一的工资制度、工资标准和工资政策。各省、自治区、直辖市和国务院有关主管部门在国家政策范围内和总量控制的前提下，结合本地区、本部门的实际情况，制定具体的实施意见。学校在国家有关政策规定的范围内，可自主组织实施正常晋级，具体确定津贴的分配。
技工学校在核定的编制内可实行工资总额包干，增人不增工资总额，减人不减工资总额，编制内节余的工资，学校可自主安排使用。
十、工资制度改革的实施
（一）技工学校工资制度改革从1993年10月1日起实施。
（二）从现行结构工资制向新工资制度过渡的套改办法按《国务院办公厅关于印发机关、事业单位工资制度改革三个实施办法的通知》（国办发〔1993〕85号）的统一规定执行。
（三）对做出突出贡献的专业技术人员以及一九八五年工资制度改革以来根据国家规定授予奖励升级的人员，可适当高定职务工资档次。对表现差、不能履行本职职责，或不能坚持正常工作的人员，学校有权低定其职务工资档次。
十一、组织领导
新工资制度的实施，是提高教师待遇的重大措施。各级政府要高度重视，切实加强领导。各级劳动部门要会同当地人事部门，具体负责工资制度改革的组织实施。各技工学校要严格执行国家规定的各项政策，保证这次工资制度改革的顺利进行。
各省、自治区、直辖市劳动行政部门可根据本实施意见的有关规定，结合本地区的实际情况，制定技工学校工作人员工资制度改革的实施细则，报省级人民政府批准后执行，并报人事部和劳动部备案。
附表1、2、3（略）