最高人民法院


最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）




中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日　


　　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

　　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

　　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

　　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　　第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

　　　（一）已经合法占有租赁房屋的；

　　　（二）已经办理登记备案手续的；

　　　（三）合同成立在先的。

　　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

　　　第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

　　　第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

　　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

　　　（二）租赁房屋权属有争议的；

　　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

　　　第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　　第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　　第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

　　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

　　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　　第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　　第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　　第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　　（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

　　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

　　　第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

　　　第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

　　　第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　　第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

　　　第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

　　　第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　　第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　　第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

　　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

　　　第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　　第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。



国家商检局


国家商检局贯彻国务院关于严厉打击在商品中掺杂使假的通知


　　　　　（国检检〔１９８９〕５８４号　一九八九年十月十八日）

　

各地商检局：

　　现将国务院一九八九年九月三日国发〔１９８９〕６１号《关于严厉打击在商品掺杂使假的通知》印发你们，请按照文件精神认真贯彻执行，要求作好以下工作：

　　一、在商品中掺杂使假的问题不单是一个经济问题，而且是关系到国家和企业信誉，关系到党风和社会风气转变的政治问题，打击在出口商品中的掺杂使假是关系到商检和外贸信誉的问题。因此，各地商检局领导要重视这项工作，按国务院文件要求配合各地人民政府及有关部门对出口商品的掺杂使假问题进行检查，并亲自落实此项工作。

　　二、结合各地情况制定出本地的实施方案及措施，完善各种规章制度，贯彻《商检法》，切实作到有法可依，有章可循，堵塞各种掺杂使假的漏洞。

　　三、对出口商品要根据《商检法》的规定加强检验，严格把关，决不让掺杂使假以及不合格的商品出口。凡须出证的出口商品无论什么问题和原因，一经发现商品掺假，都要追究有关当事人的责任，除上报国家商检局外，应及时向当地工商行政管理部门通报情况。

　　四、为防止掺杂使假商品的出口，要不断提高鉴别掺杂使假商品的能力，运用商检的技术和仪器设备，开展对掺杂使假商品鉴别方法及标准的研究，逐步建立有效快速的鉴别手段。

　　五、各局对出口商品的掺杂使假事例及检验把关情况进行一次检查清理，并将总结材料及典型案例于十二月十日前上报国家商检局。

　　附件：国务院国发〔１９８９〕６１号文

　

　　　　　　　　国务院关于严禁打击在商品中掺杂使假的通知

　　　　　　　　　　　 （国发〔１９８９〕６１号）

　

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　最近一个时期，一些从事生产、收购、储运、国内经销、外贸出口的单位和个人，无视国家法律、法规，明目张胆地在商品中掺杂使假，牟取暴利。有的竟把掺杂使假当成一种“发财致富”的专门职业，甚至开办掺假制假的企业。目前，掺假商品之多，手段之恶劣，已到了令人发指的地步。掺假商品不仅严重危害工农业生产，使国民经济受到极大损失，而且破坏了国家和企业的信誉，严重损害了消费者的利益，有的甚至危及人身安全，已引起广大群众的强烈不满。对这种掺杂使假的投机倒把行为，必须坚决制止，严厉打击。为此，特作如下通知：

　　一、各级人民政府和国务院各有关部门要立即组织工商行政、技术监督、商检、公安、外贸、物资、商业和生产主管部门，分赴生产、收购、储运、国内经销、工业用户和外贸出口等单位和场所，对商品掺杂使假问题进行一次全面检查。发现有掺杂使假商品的单位和个人，要责令其立即停业，接受审查。

　　二、对查证属实的掺杂使假单位和个人，由有关部门按各自的职责分工，依照《投机倒把行政处罚暂行条例》和国务院办公厅转发的国家技术监督局《关于严厉惩处经销伪劣商品责任者的意见》（国办发〔１９８９〕３２号）等有关文件的规定从重给予处罚。对情节严重的，要吊销其营业执照。掺杂使假商品已销出的，要没收全部销货款，并从重处以罚款，销货款已挪作他用的，可没收其财产抵缴罚没款；未销出的掺杂使假商品，要予以没收，并从重处以罚款。对掺杂使假单位和个人在银行的存款，工商行政管理机关有权按照规定程序查询、冻结；对拒绝缴纳罚没款的可强行划拨。

　　报验出口的掺杂使假商品，由国家商检部门按有关规定处罚。

　　三、对掺杂使假单位的主管人员和直接责任人员，以及支持、包庇、纵容掺杂使假行为的领导人与责任者，要给予行政处分；对情节严重构成犯罪的，要及时移送公安、司法机关依法查办。

　　四、对用户举报的掺杂使假案件，各级工商行政、技术监督和商检等有关部门要组织力量迅速查处。对举报属实的要给予表彰和奖励。对采用种种手段打击报复举报者的，要依照《全国人民代表大会常务委员会关于严惩严重破坏经济的罪犯的决定》从重惩处。

　　五、所有生产、收购、储运、国内经销、外贸出口单位，都要采取有效措施，严格把关，严防在商品中掺杂使假。对收购、销售掺杂使假商品的，可视同掺杂使假行为处理。

　　煤矿的煤矸石只允许售给经主管部门批准的综合利用部门和企业，不得售给其他单位和个人，违者由工商行政管理机关查处。

　　六、对掺杂使假的单位和个人，以及支持、包庇、纵容者，凡在本通知发出后主动坦白交待的，从宽处理，仍进行掺杂使假的，从重处罚。

　　严厉打击在商品中掺杂使假的行为，是治理经济环境、整顿经济秩序的一项重要措施。各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各有关部门，要高度重视，密切配合，采取切实有力措施，认真贯彻执行本通知的各项规定，要抓住重点，尽快突破，迅速制止在商品中掺杂使假，严厉打击这类投机倒把活动，并将查处情况于十二月底以前报国务院。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九八九年九月三日