沈阳市个人所购公有住房上市出售试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-28 17:43:17   浏览:8020   来源:法律资料网
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沈阳市个人所购公有住房上市出售试行办法

辽宁省沈阳市住房制度改革办公室


沈阳市个人所购公有住房上市出售试行办法
沈阳市住房制度改革办公室


第一章 总则
第一条 为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,搞活我市房地产市场,改善居民住房条件,允许个人所购公有住房上市出售,制定本办法。
第二条 本办法只适用于个人所购公有住房首次进入市场上市出售的管理。
第三条 个人所购公有住房是指1983年以来,职工或居民按照市政府不同时期规定的房改政策和价格购买的公有住房。
第四条 个人所购公有住房,在取得房屋所有权证和契证(完税或免税凭证)后即可出售。但有下列情况之一的住房暂不允许出售:
(一)户口冻结地区和改变使用性质的;
(二)其它暂不允许出售的。
第五条 个人所购公有住房出售应遵循以下原则:
(一)个人所购公有住房,必须取得全部产权以后,方可上市出售;
(二)个人所购公有住房出售后,不得造成新的住房困难;
(三)个人所购公有住房允许以市场价出售,但该户职工所购公有住房出售后,不再享受以房改价购买单位公有住房。

第二章 税费
第六条 个人所购公有住房出售,卖方向税务部门交纳售价5%的综合税款(营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和个人所得税);向土地管理部门交纳售价1%的土地收益金。
第七条 个人所购公有住房出售,买方向财政部门交纳契税,税率按省政府规定执行;向房产交易部门交纳售价0.5%的交易手续费。
第八条 个人所购公有住房出售,买卖双方各向税务部门交纳售价0.5‰的印花税。
第九条 对个人所购公有住房出售后一年期限内,又购进住房的可视同居住住房调换。购进住房支付房款高于出售住房售价的,按5%交纳的综合税款可全额退还;购进住房支付房款低于出售住房售价的,按支付购房款所占售房售价的比例退还按5%交纳的综合税款。
第十条 上述退还已交纳的税款时,凭出售、购进住房的纳税凭证和购房证明,经房产交易部门、税务部门、财政部门审核确认后,由财政部门列支。
第十一条 对个人所购公有住房出售后,在规定的一年期限内又购进住房的,可按购进住房高于其出售住房售价的差额交纳交易手续费和契税。
第十二条 对买卖双方相互购买个人所购公有住房的,可按差价0.5%交纳交易手续费,由双方各承担一半,并由差价支付方按差价交纳契税。
第十三条 上述5%的综合税款、1%的土地收益金、契税、0.5%的交易手续费、0.5‰的印花税,由财政、税务、土地、房产交易等部门派员组成综合征管组,进行征管(退还)。

第三章 程序
第十四条 个人所购公有住房出售,应先向区房产交易管理部门申请办理交易手续,并提交下列材料:
(一)房屋所有权证;
(二)契证;
(三)经同住成年人共同签字的同意书;
(四)本人及同住成年人身份证和户口簿或其他户籍证明。
第十五条 经房产交易部门审核允许出售的,双方应向房产评估部门申请评估,评估后持房产评估报告,到房产交易部门填写《沈阳市房屋买卖审批书》,经房产交易部门审核后,办理交易手续,到市房地产市场综合征管组交清应交税、费。
第十六条 双方当事人在办理交易手续并交清税费后30天内,应向房屋所辖房产产权管理部门申请变更登记,领取《房屋所有权证》。到房屋所在区土地管理部门申请土地使用权登记,领取《国有土地使用证》。

第四章 其它
第十七条 个人所购公有住房出售后,其售后维修仍按《沈阳市公有住房售后维修管理实施细则》的有关规定执行。个人缴付的公共部位维修费和售房产权单位提取的公共部位维修基金,随住房产权的转移,一并转到新的产权人名下。
第十八条 本办法由沈阳市住房制度改革办公室负责解释。
第十九条 本办法自1997年10月1日起在我市各区试行,执行期暂定三年。



1997年10月1日
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中国软件和互联网产业的法律规则:国际化借鉴和本土化创新

北京市优仕联律师事务所 杨安进


互联网作为一种技术条件,产生于美国,但作为一种产业的基础,正在各国兴起。正是由于其技术特性和商业特性,使得基于互联网的相关产业既具有很强烈的国际化通用特性,也具有很强烈的区域、民族和文化特性。
从技术特性而言,互联网的基础性技术(如各种通信协议、标准和接口,各种基础性系统软件)往往带有很强的国际化通用特性;而其应用性技术(如搜索引擎技术、电子商务平台、安全和认证技术等),也都或多或少地带有一定的国际化通用特性,但往往也都融入了更多了本土化因素,其原因大概因为一方面其高级从业者都是“海归”居多,从而带回来一些国际化的经验,另一方面其又不可能获得“全盘西化”的解决方案,因此注定带有本土草创特色。
从商业特性而言,互联网企业要生存,仅有技术和资金是不够的,必须有市场,也就是说必须研究本地的需求。技术和资金两个要素很容易国际通行,其本土化色彩不浓厚,甚至商业模式也容易国际通行(比如风险投资、纳斯达克上市、竞价牌名、网络广告、网络游戏等),但市场需求是由无数个世世代代生于斯长于斯的百姓创造的,就必然带有浓厚的地域、民族和文化特色。
作为中国的互联网产业,在很多领域有幸与世界先进国家差不多同时起步、差距不大,甚至比较领先。如何避免再次被国际潮流甩在后面,如何获得和保持自己的优势,就需要在国际化借鉴和本土化创新之间进行权衡。
本文旨在从规则的视角,探讨与中国的互联网相关产业的有关规则在制定、实施过程中,如何在国际化借鉴中突出本土化创新,就此提出自己浮浅的见解。

一、成功的本土化创新范例
中国的问题是在中国的土地上和中国的人口中产生的问题。在面对中国自己的问题时,我们曾经有一些创造性的思维,通过制度创新,很好地解决了中国的问题,以下试举几例。
1、农村家庭联产承包制度
我国的农村土地联产承包,虽然没有发达国家的先例,甚至也缺乏现代物权制度上的完美设计,但这种根据国情的制度创新却能激发农民的积极性,照样很好地解决了十多亿人的吃饭问题。在那个缺衣少粮、全民饥饿的年代,如果我们仍象现在社会上关于农村土地所有权和债权制度的争论那样,套用国际理论的完美逻辑设计,恐怕安徽小岗村的农民就早已饿得连按手印的力气都没有了。
2、赤脚医生
这个经过简单技能培训的团体,很快地充斥到广大农村的田间地头进行行医,为缺医少药的农民们解决了头痛脑热、跌打扭伤、接生防疫等重大问题。这些农民出生的医生们也许一辈子都无法考取医师资格,但他们给农村带来的医疗保障甚至比21世纪的现在还好。
3、死刑
在许多舆论以人权或其它理论要求废除死刑的时候,中国还是保留了死刑,似乎有些违背世界潮流。虽然中国采取了“慎杀”的方针,也肯定错杀了一些人,但死刑仍然对暴力犯罪和贪污腐败犯罪还是起到了一定的遏制和震慑作用。从杀人犯和贪污犯在临刑前的深刻反省和极度恐惧仍然能看到死刑的积极一面。
4、竞技体育
竞技体育的举国体制,使得中国能在弱小的国力中寻找强大的心理支撑点,在振奋精神、凝聚力量、增强信心方面,起到了不可估量的时代作用。
5、两弹一星
举一国之力进行重点攻关,采取大协作的方式予以实施,两弹一星的成就对中国影响深远,至今仍在发挥重要影响。如果没有这样的制度创新,很难想象能取得这样的成果。在此后的时间里,中国的国力增强不少,但类似的重大成果不多,值得反思。
6、华为公司
作为一个本土起家的通讯设备制造商,华为能与朗讯、贝尔等国际同行较量并获得一些胜利,不仅仅是技术的原因。同样的一批人,同样的资金,也许在别的中国公司就不能取得成功,这与华为所推行的管理和企业文化的创新密切相关。

以上这些例证,并非为了怀旧,更不是为了制造民族主义,这些例证也并非完美无缺,也不会永远存在。我只是借此说明,结合中国实际情况的本土化创新,能够取得很好的成果。中国人完全可以通过自己的智慧很好地解决自己的问题,并非凡事都要去套用“国际先进成果”。

二、不成功的国际化借鉴范例
改革开放以后,尤其是近几年来,中国试图借鉴国际先进经验和先进理论,但由于未能结合自己的情况进行制度创新,而是仅仅停留于理论上的完美和逻辑上的严谨,满足于“国外怎么做我也怎么做”,结果常难以奏效,甚至适得其反。以下例证可略作证明。
1、证券市场法律制度
二十多年来,中国的证券市场从理论设计到实际操作,满足于学习西方,甚至照搬西方,结果,股市非但未能解决国企改革问题,反而成了圈钱和赌博的场所,国际经验丰富、学识渊博的证监会主席换了一个又一个,证监会的贪官和非法圈钱的大鳄抓了一茬又一茬,兼管的口号也一年接一年地喊,但指数仍然一泻千里,股民血本无归,股市已无法获得百姓的信任和信心,中国的股市几乎沦为笑话。
这堪称是我国最严重的制度移植失败的例子,看上去很美,但没有考虑中国的实际情况,没有结合中国国情,导致恶劣的后果。
2、合同法中的“要约、承诺”制度
我国合同法第13-31条共19条涉及要约承诺制度,而合同法总则共129条,要约承诺制度占用其中约15%。
该制度由于学理考虑过重,虽然逻辑上很完美了,但实践中的合同纠纷并未因此条款而产生过什么变化,与修改之前的几个合同法律相比,并未对缔约和交易行为产生积极影响,实务纠纷中涉及这些条款的也甚少。这种条文大约因为对中国的交易习惯和心理缺乏契合,造成过于理论化的设计导致立法资源的浪费,而该下力气解决的实际问题却无法解决。
3、管理层收购(MBO)和国企改革
据称本是引进的一个先进制度,目的在于激发管理人员(尤其是国企高管)的积极性和敬业精神,但由于缺乏配套监管和制约措施,现在几乎成了瓜分国有资产和贪污腐败的代名词。
而在国企改革中,经济学家和法学家也都绞尽脑汁,现代企业制度、规范治理结构、出资人到位、独立董事等概念每年翻新,但仍然只有海尔、长虹等少量国企在市场竞争中存活并获胜。成功的国企并不一定实行了这些制度,而实行了这些制度的企业却大部分失败。
4、网络服务商责任的“通知、反通知”制度
在某部门制定的行政规章中,关于网络服务商责任的通知、反通知的制度也与此类似,看上去逻辑很严,但难以操作。比如,因通知和反通知会在操作上消耗企业怎样的资源,如果就通知和反通知本身产生争议就会引发新的纠纷,通知和反通知的对方不承认收到怎么办,通知和反通知的形式和内容如何审核,实际应用情况如何。所有这些问题在没有仔细论证之前就拍脑袋立法,不仅浪费资源,还可能添乱。
5、民事诉讼中的诉前措施
诉前财产保全制度、诉前禁令制度,也基本从海外移植而来,并且在民事诉讼法和相关法律中写得明明白白,但实施效果如何,似乎并不理想。有些法院甚至从不受理关于诉前财产保全和诉前禁令的申请,更不用说实施了。
6、普尔斯玛特(Price Mart)
这个号称是美国极为成功的一个超市连锁企业,但在中国基本已偃旗息鼓,我想并不是产品的原因,也不是资金的原因,大约还是水土不服吧。

同样,以上这些我认为不成功的范例中,也许并非一无是处,也并非表明这些制度或做法本身就是错误的,更不是说中国人不适合这些制度,而是说这些制度中,由于照搬的痕迹过重,从而未能更深地扎根于中国的土地,用中国的方法研究中国的问题,无法对症下药。就如同没有包治百病的药,但同一种病中医西医也许都能治,也没有万能的理论和制度,但没有解决不了的问题。

三、互联网相关产业的法律规则
如上文所述,互联网相关产业的技术规则(基础性技术,应用性技术)和商业规则(融资模式、赢利模式、管理模式等),可能并且也可以或必然带有更多的国际通行特性,但其中的法律规则(立法、司法和执法、法律服务)就必须更充分地考虑本土特性,借鉴国际经验进行中国的制度创新,才能更好地促进该产业的健康发展,最终造福于社会。

淮北市人民政府关于印发淮北市城市建筑物配套设施建设管理办法的通知

安徽省淮北市人民政府


淮北市人民政府关于印发淮北市城市建筑物配套设施建设管理办法的通知


濉溪县、各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《淮北市城市建筑物配套设施建设管理办法》已经市政府研究同意,现印发给你们,请遵照执行。

二○○九年十月二十日

淮北市城市建筑物配套设施建设管理办法

第一条 为加强城市建筑物配套设施建设管理,保障建筑工程达到规划、设计的各项要求,满足使用功能,提升城市整体形象,根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法(以下简称本办法)。

第二条 本办法适用于城市规划区内新建、改建、扩建建筑物的配套设施建设管理活动。

第三条 本办法中所指城市建筑物(以下简称建筑物)主要包括房屋建筑、市政基础设施和较重要的构筑物。本办法中配套设施包括建筑物外道路、广场、绿化、环卫设施、各类公用管线(包括供水、供电、供气、供热、消防、雨水、污水、电信、有线电视等)等。

第四条 市建设行政主管部门负责建筑物配套设施的施工管理并组织竣工验收。市规划行政主管部门负责建筑物配套设施的规划管理。市市容管理部门参与建筑物配套的环卫基础设施设计方案的审查。各部门按照各自职责,与市建设行政主管部门共同做好建筑物配套设施的建设管理工作。

第五条 建筑物配套设施的建设必须严格按照依法批准的城市控制性和修建性详细规划实施。建设单位应根据经市规划行政主管部门批准的修建性详细规划,制定建筑物配套设施建设(设计、施工)方案,主要包括:

(一)修建性详细规划总平面图;

(二)绿化平面图;

(三)各类公用管线平面布置图;

(四)各类公用管线的施工图。

沿街建筑物室外地面、围墙、绿化等设计布局须与周围景观环境相协调。

第六条 建设单位在申请领取建筑工程施工许可证时,应将建筑工程配套设施建设方案连同其他应提交的证明文件一起报送建设行政主管部门审查;因特殊情况不能及时报送配套设施建设方案者,应在建筑物配套设施工程开工前向市建设行政主管部门报送。建设单位、专业施工企业必须严格按照经审查同意的建设(设计、施工)方案和单项工程施工图施工。建筑物配套设施工程的施工应选择具有相应资质的企业实施。

第七条 建筑物配套设施工程开工前,应按照有关法律、法规须办理破占挖掘、排水许可、环评文件审批等相关手续。

第八条 建筑物配套设施竣工验收是建设工程综合验收的组成部分。建筑物配套设施应当与建设工程同步设计、施工、验收。

第九条 新建、改建、扩建建筑物配套设施工程符合下列条件的,建设单位可以向市建设行政主管部门申请验收:

(一)所有的建设项目已按批准的规划设计要求全部建成;

(二)建筑物及配套设施单项工程质量全部验收合格,且竣工验收资料齐全;

(三)施工现场清理完毕;

(四)建筑物配套设施已按规划接入城市基础设施网络;

(五)群体建筑(包括住宅小区)申请分期综合验收的,应满足以上四项要求。

第十条 申请建筑物配套设施验收时应当提交下列资料:

(一)建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

(二)修建性详细规划图;

(三)建筑总平面图、绿化总平面图、绿化设计方案、综合管线总平面图等竣工图纸;

(四)规划、环保、市政、园林、消防等单位出具专项验收认可使用的文件及资料;

(五)市建设行政主管部门认为需要补充的其他资料。

第十一条 市建设行政主管部门应当在接到建筑物配套设施验收申请之日起 5 个工作日内,对建设单位(专业施工单位)提交的资料进行核查,不具备验收条件的,书面告知申请单位不予验收;具备验收条件的,应当在 10 个工作日内组织有关单位人员进行验收。

第十二条 验收合格后,由市建设主管部门出具建筑物配套设施验收评价意见;市规划行政主管部门颁发《建筑工程竣工规划验收证》。验收不合格,建设单位和专业施工企业限期完成整改后,由市建设行政主管部门组织相关专业部门进行复验;复验合格后,由市建设主管部门出具建筑物配套设施验收评价意见;市规划行政主管部门颁发《建筑工程竣工规划验收证》。

第十三条 施工企业违反本办法规定,没有按照审查同意的建设(设计、施工)方案或单项工程施工图施工的,由市建设行政主管部门责令整改,并处配套设施工程合同价款 2%以上 4%以下的罚款。

第十四条 建设单位违反本办法规定,将没有进行验收的建筑物配套设施交付使用,由市建设行政主管部门责令整改,并处建筑物配套设施工程合同价款 2%以上 4%以下的罚款。

第十五条 对违反本办法规定的建筑物,市建设行政主管部门不予办理建设工程竣工验收备案手续。

第十六条 综合验收部门和单位的工作人员玩忽职守、滥用职权,或者利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益的,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十七条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。

第十八条 本办法自 2010 年 1 月 1 日起施行。