上海市政府办公厅


上海市人民政府办公厅转发《上海市房地产经纪人暂行规定》的通知
上海市政府办公厅



各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市房管局、市工商局拟订的《上海市房地产经纪人暂行规定》已经市人民政府同意，现转发给你们，请按照执行。

上海市房地产经纪人管理暂行规定

第一章 总 则
第一条 为了发展和规范本市房地产市场，加强对房地产经纪活动的管理，制定本规定。
第二条 本规定所称的房地产经纪活动，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。
本规定所称的房地产经纪人，是指具备经纪人条件、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。
第三条 房地产经纪人从事本市房地产经纪活动的，均适用本规定。
未在本市注册登记的房地产经纪人，不得从事本市房地产的经纪活动。
第四条 市房产管理局和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。区、县房产管理局和浦东新区房产管理部门（以下称区、县房管部门）和区、县工商行政管理局是本行政区域内房地产经纪活动的主管机关。
市和区、县房地产交易管理部门负责对房地产经纪人的日常管理工作。

第二章 申请条件和程序
第五条 凡年满十八周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员，经市房产管理局统一培训和考核合格，并取得市房产管理局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》后，可以申请从事房地产经纪活动。但国家和本市规定不允许兼职的人员除外。
第六条 申请成立房地产经纪组织的，应具备下列条件：
（一）有五名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员；
（二）有十万元以上人民币资金；
（三）有经营宗旨明确的组织章程；
（四）有固定的经营场所。
第七条 申请成为个体房地产经纪人的，应具备下列条件：
（一）取得《上海市房地产经纪人员资格证》；
（二）有二万元以上人民币资金或有担保人提供价值有二万元以上人民币的财产担保；
（三）有固定的经纪活动场所；
（四）申请前三年内无犯罪记录。
第八条 申请成为房地产经纪人，应向营业所在地的工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本规定条件的，应予以登记，发给营业执照；对不符合本规定条件的，不予登记。
房地产经纪人在领取营业执照后的三十天内，应当到工商登记机关所在地的区、县房地产交易管理部门备案。
第九条 《上海市房地产经纪人员资格证》每两年由发证机关验证一次。验证不合格或无故不参加验证的人员，不得从事房地产经纪活动。

第三章 经纪管理
第十条 房地产经纪组织从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。
持有《上海市房地产经纪人员资格证》的人员，必须以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。
第十一条 房地产经纪人向当事人提供居间介绍、代理或具有委托事项的咨询服务，应与当事人签订房地产经纪合同。
房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）标的（经纪事项）；
（二）经纪事项的要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）服务费数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方约定的其他内容。
第十二条 房地产经纪合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪人不收取或减少收取服务费；但由于当事人过失造成的除外。
由于房地产经纪人的过失造成当事人经济损失的，房地产经纪人应承担赔偿责任。
第十三条 房地产经纪人与当事人签订房地产经纪合同后，转委托他人代理的，应征得当事人的同意，并不得增加服务费。
第十四条 房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：
（一）居间介绍、代理房屋买卖、国有土地使用权转让的，按成交价的百分之三以下收取；
（二）居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的，按月租金的百分之七十以下一次性收取；
（三）居间介绍、代理房屋交换的，按房地产评估价值的百分之一以下收取。
提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。
第十五条 房地产经纪人应健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制财务报表。收取服务费应出具上海市统一发票，经营所得应依法纳税。
第十六条 房管部门应对房地产经纪人的经营活动进行监督和检查。房地产经纪人应按季向房地产交易管理部门报送业务统计报表，并按经纪活动收入的一定比例交纳管理费。管理费收取标准由市物价局、市财政局会同市房产管理局制定。
第十七条 房地产经纪人可向房地产交易管理部门查询房地产开发资料和商品房销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件，并参加各类相关活动。
第十八条 房地产开发经营企业的房地产经纪人不得从事本公司开发建设的房地产经纪业务。
房地产经纪人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪组织内兼职。
第十九条 房地产经纪人歇业或因其他原因终止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理注销登记。

第四章 罚 则
第二十条 房地产经纪人违反工商行政管理规定的，由工商行政管理部门予以行政处罚。
第二十一条 对违反本规定的房地产经纪人，由市、区、县房管部门按下列规定予以行政处罚：
（一）房地产经纪人员隐瞒真实情况、弄虚作假取得《上海市房地产经纪人员资格证》的，吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》；
（二）未取得《上海市房地产经纪人员资格证》，擅自从事房地产经纪活动的，没收其非法所得，并可处以非法所得一至三倍的罚款；
（三）未按规定向房地产交易管理部门办理备案手续的，责令其限期补办备案手续，并可处以五百元至一千元的罚款；
（四）房地产开发经营企业的房地产经纪组织，从事本公司开发建设的房地产经纪业务的，没收其非法所得，并可处以非法所得一至三倍的罚款；
（五）房地产经纪人员同时在两个或两个以上房地产经纪组织内兼职从事房地产经纪活动的，吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》；
（六）房地产经纪人超标准收取服务费的，超收部门作为其非法所得没收，并可处以非法所得一至三倍的罚款；
（七）采取弄虚作假损害当事人合法权益的，吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》，没收其非法所得，并可处以非法所得一至三倍的罚款；
第二十二条 吊销《上海市房地产经纪人员资格证》的，区、县房管部门应及时通报有关工商行政管理部门，对不符合经纪人条件的，由工商行政管理部门吊销或变更其营业范围。
吊销或变更营业范围的，工商行政管理部门应及时通报有关区、县房地产交易管理部门，区、县房管部门应吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》。
第二十三条 行政机关做出行政处罚时，应出具行政处罚决定书。收缴罚没款应开具市财政局印制的罚没款收据。
罚没款一律上缴国库。
第二十四条 对行政机关的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议，或向人民法院起诉。

第五章 附 则
第二十五条 本规定颁布前已成立的房地产经纪人，均应按本规定组织本单位从事经纪业务的人员参加统一培训和考核，并应取得《上海市房地产经纪人员资格证》。
第二十六条 本规定由市房产管理局、市工商行政管理局按各自的职责负责解释。
第二十七条 本规定自一九九四年九月一日起施行。



1994年8月15日
最高人民检察院


最高人民检察院关于印发《关于加强上级人民检察院对下级人民检察院工作领导的意见》的通知

高检发〔2007〕8号


各省、自治区、直辖市人民检察院，军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：

　　现将《关于加强上级人民检察院对下级人民检察院工作领导的意见》印发给你们，请认真贯彻落实。

　　最高人民检察院

　　2007年8月14日


附：关于加强上级人民检察院对下级人民检察院工作领导的意见

我国宪法和人民检察院组织法规定：“最高人民检察院领导地方各级人民检察院和专门人民检察院的工作，上级人民检察院领导下级人民检察院的工作。”“地方各级人民检察院对产生它的国家权力机关和上级人民检察院负责。”这是中国特色社会主义检察制度的重要特征，是检察机关依法独立行使检察权的体制保障。近几年来，各级人民检察院在坚持宪法确定的检察机关领导体制方面总体上做得是好的，但是也有一些地方存在对上级人民检察院的要求和部署贯彻执行不力、敷衍应付甚至自行其是的现象，在一定程度上影响了检察工作的开展。当前，检察事业的发展正处于关键时期。各级人民检察院必须始终坚持党的领导，自觉接受人大监督，同时要严格遵循宪法和法律的规定，加强上级人民检察院对下级人民检察院工作的领导，充分发挥检察机关的体制优势，不断增强法律监督的整体合力。这对于更好地贯彻科学发展观，深入实践“强化法律监督，维护公平正义”的主题，推动检察工作健康深入发展，具有十分重要的意义。为此，现提出如下意见。

一、认真贯彻执行上级人民检察院的决定和部署

　　1．最高人民检察院和上级人民检察院关于检察工作的各项部署和要求，下级人民检察院要紧密结合本地区实际认真贯彻，切实落实到各项工作中。上级人民检察院作出的决定，下级人民检察院必须执行，不得擅自改变、故意拖延或者拒不执行。在执行中遇到的新情况、新问题要及时向上级人民检察院报告。坚决杜绝有令不行、有禁不止和上有政策、下有对策等不良风气。

　　2．上级人民检察院认为下级人民检察院作出的决定确有错误的，应当指令下级人民检察院纠正或者依法直接予以撤销或变更；发现下级人民检察院已办结的案件有错误，或者正在进行的执法活动违反法律、司法解释以及上级人民检察院有关规定的，应当指令下级人民检察院纠正；发现下级人民检察院制定的关于业务工作的规范性文件存在超越法定权限，与法律、司法解释或上级人民检察院规定相抵触，或者有其他不适当情形的，应当及时向下级人民检察院提出纠正意见或者指令撤销。下级人民检察院必须执行上级人民检察院的决定，如果认为上级人民检察院的决定有错误，应当在执行的同时向上级人民检察院报告；上级人民检察院经复议认为确有错误的，应当及时纠正。

　　3．对上级人民检察院交办的事项和案件，下级人民检察院应当在上级人民检察院要求的时限或法定期限内办结并报告结果；逾期不能办结的，应及时书面报告进展情况，并说明未办结原因和下一步打算。对最高人民检察院转交的党和国家领导同志批示交办的事项和案件，最高人民检察院按规定交办的全国人大代表和全国政协委员转交的案件，以及最高人民检察院领导同志批示交办的事项和案件，应当按照《最高人民检察院专项督查工作规定》和《关于检察机关办理全国人大代表转交案件的规定》认真办理。对上级人民检察院转交的同级党委及有关领导同志批示交办的事项和案件，上级人民检察院按规定交办的人大代表和政协委员转交的案件，以及上级人民检察院领导同志批示交办的事项和案件，应当按照上级人民检察院的有关规定认真办理，或者参照《最高人民检察院专项督查工作规定》和《关于检察机关办理全国人大代表转交案件的规定》办理。

　　4．推行检务督察制度，加强对本级和下级人民检察院及其检察人员执行上级或本级人民检察院决议、决定、制度和重大工作部署，严格依法文明办案以及认真遵守检察纪律等情况的督察，确保上级人民检察院决议、决定和重大工作部署以及各项规章制度得到严格执行，促进执法公正和队伍廉洁。

二、坚持和完善请示报告制度

　　5．地方各级人民检察院对检察工作中的重大事项和办理的重大疑难复杂案件，需要向上级人民检察院请示的，应当严格按照报送公文和请示件的有关规定办理。上级人民检察院要认真研究，及时办理并提出书面答复意见。

　　最高人民检察院根据省级人民检察院的请示就检察业务与检察官管理等问题所作的答复，应当定期公布。

　　6．上级人民检察院可以要求下级人民检察院就一个时期的工作情况作出报告，可以根据当年部署的专项工作、执法检查、专项整改、人大代表或人民群众来信来访集中反映的问题等，听取下一级人民检察院的专项报告；可以就检察工作中的重要情况、紧急情况、决定事项落实情况等，要求下级人民检察院作出书面报告。对于上级人民检察院的要求，下级人民检察院应当执行。

　　7．地方各级人民检察院对本地区发生的涉及检察机关和检察工作的重大突发事件、影响社会稳定的重要社会动态、重特大案件、重大办案安全事故等事件，要按照最高人民检察院《关于严格执行重大事件报告制度的通知》、《关于严格落实重大事件报告制度的通知》、《关于加强案件管理的规定》和《关于严格执行<最高人民检察院死亡事故报告制度>的通知》等文件的要求，在规定的时限内，如实向上级人民检察院报告，紧急事项要立即报告，不得迟报、漏报和不报。

　　8．地方各级人民检察院在办理具体案件中，认为同级领导和部门提出的意见不符合法律和政策规定，或者检察机关内部对案件的处理意见有重大分歧，或者相关法律政策界限难以把握，因而可能影响案件依法、正确处理的，应当在作出决定前及时向上一级人民检察院请示报告，上一级人民检察院应当及时作出答复。

三、坚持和完善报请备案、审批制度

　　9．地方各级人民检察院对接受、发现的县处级以上干部职务犯罪案件线索，应当按照《最高人民检察院关于要案线索备案、初查的规定》向有关上级人民检察院备案，不属于本院初查的、应当及时移送有关检察院处理。上级人民检察院对下级人民检察院备案的要案线索和初查情况应当及时审查，如有不同意见，应当及时通知下级人民检察院，下级人民检察院应当执行。

　　10．省级以下人民检察院对直接受理侦查案件决定立案或者逮捕的，应当按照《人民检察院直接受理侦查案件立案、逮捕实行备案审查的规定（试行）》报上一级人民检察院备案审查；上一级人民检察院认为下级人民检察院立案或者逮捕错误的，发现下级人民检察院应当立案而未立案或者应当逮捕而未逮捕的，应当提出书面纠正意见或者由上一级人民检察院直接作出相关决定，下级人民检察院应当执行。

　　11．省级以下人民检察院办理直接受理侦查的案件，拟作撤销案件、不起诉决定的，应当按照《关于省级以下人民检察院对直接受理侦查案件作撤销案件、不起诉决定报上一级人民检察院批准的规定（试行）》报请上一级人民检察院批准；上一级人民检察院不批准撤销案件或者不起诉的，下级人民检察院应当执行。

　　12．地方各级人民检察院对申请赔偿的违法侵权事项拟作不予确认决定的，应当按照《关于人民检察院办理刑事赔偿确认案件拟作不予确认决定报上一级人民检察院批准的规定》报请上一级人民检察院批准。上级人民检察院不同意下级人民检察院不予确认意见的，应当要求下级人民检察院作出予以确认的决定，下级人民检察院应当执行。上级人民检察院发现下级人民检察院对应当依法进行刑事赔偿确认的案件不依法受理或者受理后不及时作出刑事赔偿确认决定的，应当责令下级人民检察院受理，及时作出刑事赔偿确认决定。对于上级人民检察院的要求，下级人民检察院应当执行。

四、加强检察工作一体化机制建设

　　13．各级人民检察院侦查重大职务犯罪案件，应当发挥检察机关的整体优势，严格按照《最高人民检察院关于健全职务犯罪侦查工作一体化机制的若干规定》办理。上级人民检察院可以统一管理案件线索，统一组织侦查活动，统一调度侦查力量和侦查装备。上级人民检察院采取专项侦查行动、专案侦查以及交办、参办、督办、提办和指定异地管辖等方式办理重大职务犯罪案件时，下级人民检察院应当服从指挥和协调。

　　14．在审查起诉工作中，有管辖权的人民检察院认为案件不适合由本院管辖的，应当向上级人民检察院提出移送管辖的意见，上级人民检察院审查同意的，可以商同级人民法院依法指定管辖。上级人民检察院对认为有必要指定管辖的审查起诉案件，也可以直接商同级人民法院依法指定管辖。

　　15．下级人民检察院对诉讼活动中的违法情况提出监督纠正意见，有关机关不依法纠正的，下级人民检察院应当及时报告上一级人民检察院，上级人民检察院认为提出的意见正确的，应当协调同级有关机关督促其下级机关纠正。

　　16．在“队伍、业务、信息化”三位一体管理机制建设、处理涉检信访、预防职务犯罪及其他检察工作中，也应当按照一体化工作机制运行的规律和模式，积极探索，完善制度，坚持上级领导下级、下级服从上级，同级相互支持配合，形成整体合力，提高工作效能。

五、加强对检察队伍特别是领导班子、领导干部的管理和监督

　　17．各级人民检察院要认真落实上级人民检察院关于加强领导班子和检察队伍建设的各项规定和要求，坚持对检察人员严格教育、严格管理、严格监督，加强思想政治建设、纪律作风建设和教育培训工作，引导检察人员牢固树立社会主义法治理念，努力造就一支政治坚定、业务精通、作风优良、执法公正的专业化检察队伍。要持之以恒地加强基层检察院建设。上级检察院要坚持和完善领导联系基层制度，强化业务部门对口指导，组织基层检察院结对帮扶，建立和完善基层检察院建设的评价体系，推动基层检察院建设不断深入。

　　18．认真落实《中共中央关于进一步加强人民法院、人民检察院工作的决定》。加大上级人民检察院党组协管干部工作的力度。上级人民检察院党组要加强与地方党委的沟通协商，积极参加对下级人民检察院领导班子的考察，及时掌握下级人民检察院领导班子的情况，主动向党委提出领导班子配备和调整的建议；严把领导班子人选任职资格和条件关，对于不依法任免的情况，应与地方党委及其组织部门协商解决，或者报请同级党委及其组织部门协调解决，推动实行地方各级人民检察院检察长差额推荐考察，坚持领导干部交流任职制度，协助地方党委做好检察机关领导干部的交流工作；切实加强后备干部的选拔培养工作，积极探索建立与检察机关干部管理体制相适应的后备干部管理制度。上级人民检察院可以通过派员旁听下级人民检察院检察委员会会议、审查会议记录等形式，加强对下级人民检察院检察委员会工作的指导和监督。

　　19．认真执行《中华人民共和国检察官法》，促进检察队伍依法管理。对于不具备检察官法规定条件或者违反法定程序被选举为检察长的，上一级人民检察院检察长有权提请该级人民代表大会常务委员会不批准。上级人民检察院发现下级人民检察院检察官的任命有违反检察官法规定的条件的，应当责令下级人民检察院依法撤销该项任命，或者要求下级人民检察院依法提请同级人民代表大会常务委员会撤销该项任命。最高人民检察院和省、自治区、直辖市人民检察院可以建议本级人民代表大会常务委员会撤换下级人民检察院检察长、副检察长和检察委员会委员。

　　20．认真落实《最高人民检察院巡视工作暂行规定》。深入开展巡视工作，进一步加强上级人民检察院对下级人民检察院领导班子及其成员的监督，重点监督执行党的路线方针政策和决议的情况、民主集中制和领导班子议事规则的落实情况、领导干部廉洁从检和廉洁自律的情况等，健全和完善检察机关党内监督与上级对下级的监督相结合的监督机制。

　　21．认真落实《最高人民检察院关于上级人民检察院派员参加下级人民检察院党组专题民主生活会的暂行规定》。上级人民检察院要加强对下一级人民检察院党组民主生活会的指导和监督，适时派员参加下一级人民检察院党组的专题民主生活会，并把坚持民主生活会制度和提高民主生活会质量的情况，作为考核下级检察院领导班子的一项重要内容，督促下一级人民检察院领导班子成员认真开展批评与自我批评，促进领导班子及其成员廉政勤政。

　　22．认真落实《最高人民检察院关于上级人民检察院负责人与下级人民检察院负责人谈话的暂行规定》。上级人民检察院负责人要针对不同情况，分别与下级人民检察院检察长及其他班子成员进行了解情况谈话、任职谈话和诫勉谈话。对有轻微违纪行为或苗头性、倾向性问题的领导干部，要及时提醒和教育。

　　23．认真落实《最高人民检察院关于检察机关领导干部述职述廉的暂行规定》。地方各级人民检察院检察长要按照规定的内容和程序，在做好向本单位述职述廉的同时，分别于届中或换届前一年向上一级人民检察院述职述廉。下级人民检察院领导班子成员述职述廉，应当提前十日分别向上一级人民检察院政工部门和纪检监察部门报告述职述廉的时间、人员、参加的范围，上一级人民检察院应当派员参加。述职述廉结束后，下级人民检察院要向上一级人民检察院报送工作总结和班子成员个人述职述廉报告。

　　24．认真落实《最高人民检察院关于检察机关党员领导干部报告个人有关事项的暂行规定》。地方各级人民检察院党组成员个人有关事项在向同级党委报告的同时，应向上一级人民检察院报告。各级人民检察院应当于每年4月30日前将本院党组成员报告个人有关事项的情况向上一级人民检察院党组和政工部门综合报告，同时抄送上一级人民检察院纪检组。

六、进一步完善考评机制和责任追究机制

　　25．加强和改进上级人民检察院对下级人民检察院的工作考评。按照科学发展观和正确政绩观的要求，建立和完善对下级人民检察院全面工作的考评体系和办法，引导下级人民检察院自觉执行上级决策与部署，坚持实事求是、求真务实，严格公正文明执法，促进检察工作全面健康发展。

　　26．进一步健全和规范执法责任制度与执法过错责任追究制度。对敷衍塞责、推诿扯皮，影响检令贯彻执行的单位和人员，要进行严肃批评；对以各种理由违反规定，迟报、漏报和不报重大事项，甚至弄虚作假的，应当予以通报，并按规定追究有关人员的责任；对阳奉阴违，甚至滥用职权、玩忽职守，应当报告备案或提请批准而不上报，或者严重违反法律和有关规定，造成错案或者其他严重后果的，对有关领导和直接责任人员要依法依纪严肃处理。

　　27．认真落实《检察机关党风廉政建设责任制责任追究暂行规定》。各级人民检察院的党员领导干部要认真落实党风廉政建设责任制，对不履行党风廉政建设职责，违反党的政治纪律或拒不执行上级检察院的决定和指示、违反最高人民检察院关于领导干部必须遵守的“六个严禁”规定以及在职责范围内发生重大办案安全事故、检察人员重大违纪违法案件和违法办案造成冤、错案的，要严格按照党风廉政建设责任制的要求，追究有关领导的责任。

七、上级人民检察院要不断提高领导能力和决策水平，切实担负起领导责任

　　28．上级人民检察院要在法律确定的职权范围内对下级人民检察院的工作实行领导，进一步提高服务意识和服务水平。各级人民检察院都要全面落实科学发展观，坚持依法独立行使检察权与党的领导、人大监督的有机统一，不断增强党的观念，强化大局意识，自觉接受同级人大及其常委会监督，依法履行法律监督职责，保障国家法律的统一正确实施。

　　29．上级人民检察院要努力转变领导作风和工作作风，完善和加强上级检察院业务部门对下级人民检察院相关部门业务指导的工作机制，切实担负起对下级指导、督促检查、解决问题、推动工作的责任。要深入基层、深入实际，加强调查研究，了解实际情况，增强工作部署的针对性和可操作性，提高对下级领导和指导的质量和效率，防止政出多门和拖拉延误。要主动接受下级人民检察院的监督，经常通报情况，虚心听取批评和意见；在制定规范性文件、作出重要工作部署以及其他重大决策出台前要充分发扬民主，主动征求和倾听下级人民检察院的意见。要充分考虑不同区域检察机关的业务开展、人员素质、检务保障等方面的差异，搞好分类指导，帮助解决下级人民检察院工作中的实际困难和问题。

　　30．上级人民检察院要支持下级人民检察院严格执法，依法办案。对于因严格执法而受到打击报复或不公正待遇的检察人员，要积极采取措施，依法保护，必要时依靠党委、人大协调解决。

　　各级人民检察院要从维护宪法权威、维护社会主义法制统一、发展和完善中国特色社会主义检察制度的高度，充分认识加强上级人民检察院对下级人民检察院工作领导的重要性和必要性，不仅要认真贯彻执行本意见提出的要求，在其他各项检察工作中都要坚持和落实宪法确定的检察机关领导体制，上下一心，共同努力，推动检察工作不断取得新的成效。