中山市房屋租赁管理办法

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中山市房屋租赁管理办法

广东省中山市人民政府


关于修改《中山市房屋租赁管理办法》的通知

中府[1999]147号


关于修改《中山市房屋租赁管理办法》的通知

火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位:
因市政府土地管理和房屋管理职能部门的改变,我市
房屋租赁管理程序需作适当调整,现结合有关法律法规的
规定,对《中山市房屋租赁管理办法》(1997年5月17日,
市政府以中府[1997]47号文颁布)修改如下:
一、第五条第一款修改为:“中山市国土房管局(以下
称市国土房管局)是本市房屋租赁工作的行政主管部门。
其所属的中山市房屋租赁管理所(以下简称租赁管理所)
具体负责本市房屋租赁管理工作。”
二、删去第七条。
三、第八条修改为:“房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁须签订租赁合同,当事人应当在签订、变更、
解除或终止房屋租赁合同之日起15日内,到租赁管理所办
理租赁登记或注销登记手续。”
四、第十一条第一款修改为:“租赁管理所应当在收到
当事人提交的房屋租赁登记备案申请之日起10日内,对符
合规定的,予以登记,并发给《房屋租赁证》;不符合规定
的,予以书面答复。”
删去第十一条第二款。
五、第十三条修改为:“租用房屋从事生产、经营活动
的,租赁当事人办理工商营业登记和税务登记时,须向工
商行政管理部门及税务部门交验《房屋租赁证》和租赁合
同,作为经营场所合法的凭证。
租用房屋用于居住的,租赁当事人办理暂住证和户口
登记时,须向公安部门交验《房屋租赁证》和租赁合同,
作为居住场所合法的凭证。”
六、第十五条修改为:“对已出租的房屋,经市房屋安
全鉴定机构鉴定不符合居住使用安全标准,租赁管理所有
权责令责任人限期进行维修。”
七、删去第十七条。增加一条,作第十七条:“房屋产
权人(共有权人)本人及其第一顺序继承人(夫妻、父母、
子女)的自有房产用作经营活动的不列入租赁行为,但应
到租赁管理所登记备案,领取《房屋自营证》。
申领《房屋自营证》应当提交下列资料:
(一) 房屋自营登记备案申请书;
(二) 房地产权证书或证明其权属的其他有效文件;
(三) 合法、有效的身份证及户籍证明。
房屋共有的还应提交共有人协议。
使用自有房屋进行经营活动,应凭《房屋自营证》到
工商行政管理部门和税务部门办理工商执照和税务登记。”
八、第二十二条修改为:“房屋租赁当事人应当签订书
面租赁合同,租赁合同由市国土房管局监制。”
九、删去第三十三条。
十、第三十四条第二款修改为:“承租人须按租赁合同
约定的金额和期限向出租人支付租金,违约的,应当支付
违约金。”
十一、删去第三十九条第二款。
十二、第四十四条修改为:“违反本办法有下列行为之
一的,由市国土房管局对责任者给予行政处罚:
(一)违反第七条及第二十六条的规定,没有办理登
记备案手续而出租房屋的,责令其限期补办登记手续,并
可处以罚款;
(二)违反第十三条规定,伪造、涂改《房屋租赁证》
的,注销其证书,并可处以罚款。”
十三、删去第四十五条。
十四、将本办法其他各条款中的“市房地产主管部门”
改为“市国土房管局”,“租赁管理机构”改为“租赁管理
所”。
此外,对部分条文的文字和顺序作相应的修改和调整。
《中山市房屋租赁管理办法》根据本通知作相应修定,
重新印发。

一九九九年十二月二十八日


中山市房屋租赁管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强我市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场
秩序、保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共
和国房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省
城镇房屋租赁条例》的有关规定,结合本市实际,制定本办
法。
第二条 本市行政区域内从事房屋租赁活动的单位和
个人适用本办法,但国家机关、企业、事业单位职工租住本
单位住房的除外。
第三条 本办法所称的房屋租赁,是指公民、法人或其
他组织将其拥有所有权或经营管理权的房屋,出租给承租人
居住或提供给他人从事经营活动,及以合作方式与他人从事
经营活动,收取租金或获取收益的行为。
房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行
为。
第四条 房屋租赁双方当事人(以下简称当事人)应当
遵循自愿、平等、互利的原则,并依照有关法律、法规及本
办法的规定进行房屋租赁活动。
第五条 中山市国土房管局(以下称市国土房管局)是
本市房屋租赁工作的行政主管部门,其所属的中山市房屋租
赁管理所(以下简称租赁管理所)具体负责本市房屋租赁管
理工作。
公安、工商、税务、物价等有关部门按照各自的职责协
同实施本办法。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未取得产权或经营管理权的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他
形式限制房地产权利的;
(三)权属有争议的;
(四)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(五)属违法建筑的;
(六)不符合居住使用安全标准的;
(七)已抵押,未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、消防、环保、卫生等主管部门有关规
定的;
(九)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二章 租赁管理
第七条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁须签订租赁合同,当事人应当在签订、变更、
解除或终止房屋租赁合同之日起15日内,到租赁管理所办
理租赁登记或注销登记手续。
第八条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:
(一)房屋租赁合同;
(二)房屋租赁登记备案申请书;
(三)房地产产权证书或证明其权属的其他有效证件;
(四)合法、有效的身份证明或法人资格证明;
(五)法律、法规规定应当提供的其他证件。
出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。
第九条 当事人可以委托他人代为出租或承租房屋。受
委托人应当持合法的授权委托书,境外当事人的委托书和有
关证件应当按照有关规定经过公证或认证。
第十条 租赁管理所应当在收到当事人提交的房屋租
赁登记备案申请之日起10日内,对符合规定的,予以登记,
并发给《房屋租赁证》;不符合规定的,予以书面答复。
第十一条 《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的
凭证,应悬挂在出租房屋明显处。未领取《房屋租赁证》的,
不得出租房屋。
出租人应在租赁管理机构规定的时限内持《房屋租赁
证》,到租赁管理机构办理年审手续。
第十二条 租用房屋从事生产、经营活动的,租赁当事
人办理工商营业登记和税务登记时,须向工商行政管理部
门及税务部门交验《房屋租赁证》和租赁合同,作为经营场
所合法的凭证。
租用房屋用于居住的,租赁当事人办理暂住证和户口登
记时,须向公安部门交验《房屋租赁证》和租赁合同,作为
居住场所合法的凭证。
第十三条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。
遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。
第十四条 对已出租的房屋,经市房屋安全鉴定机构鉴
定不符合居住使用安全标准,租赁管理所有权责令责任人限
期进行维修。
第十五条 住宅用房租金,应当执行国家、省、市规定
的租金政策和标准。租金标准由市国土房管局会同市物价部
门协商确定。
非住宅用房租金,可参照市国土房管局和物价部门定期
制定和公布的指导性租金标准,由租赁双方协商确定。
第十六条 当事人应当依法缴纳有关税款。
第十七条 房屋产权人(共有权人)本人及其第一顺序
继承人(夫妻、父母、子女)的自有房产用作经营活动的不
列入租赁行为,但应到租赁管理所登记备案,领取《房屋自
营证》。
申领《房屋自营证》应当提交下列资料:
(一) 房屋自营登记备案申请书;
(二) 房地产权证书或证明其权属的其他有效文件;
(三) 合法、有效的身份证及户籍证明。
房屋共有的还应提交共有人协议。
使用自有房屋进行经营活动,应凭《房屋自营证》到工
商行政管理部门和税务部门办理工商执照和税务登记。
第十八条 出租人以营利为目的,将以划拨方式取得使
用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当按规定补办土地
使用权出让手续,并将租金中所含土地收益上缴国家。
第十九条 当事人发生租赁合同争议时,可协商解决,
或请求租赁管理所调解,也可依法向有管辖权的人民法院提
起诉讼。
第二十条 当事人应当接受租赁管理所及工作人员的
监督和管理,不得阻碍工作人员执行公务。
租赁管理工作人员执行公务时,应当出示证件。

第三章 租赁合同管理
第二十一条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同,
租赁合同由市国土房管局监制。
第二十二条 房屋租赁期限届满,租赁合同终止。承租
人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并
经出租人同意,重新签订租赁合同。
第二十三条 租赁期限内,出租人转让已出租的房屋,
应当提前3个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有
优先受让权,房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原
租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年
以上的家庭成员可以继续承租。
第二十四条 有下列情形之一的,当事人可以变更或解
除租赁合同:
(一)符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条
款的;
(二)因不可抗力致使租赁合同部分或全部不能履行的;
(三)当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,
除依法可以免除责任外,应当由责任方负责赔偿。

第四章 转租管理
第二十五条 承租人在租赁期限内,征得出租人书面同
意后,可以将承租房屋的部分或全部转租给第三人,出租人
可以从转租中获得收益。
受转租人未经出租人同意不得将租赁房屋再次转租。
第二十六条 房屋转租,转租人与受转租人应当签订转
租的租赁合同,并按照本办法第七条规定办理登记备案手
续。
第二十七条 转租租赁合同终止日期不得超过原租赁
合同约定的终止日期,但出租人与转租双方另有约定的除
外。
第二十八条 转租租赁合同生效后,转租人和受转租人
享有和承担本办法规定的当事人的权利和义务,同时应当继
续履行原租赁合同约定的义务,但出租人与转租双方另有约
定的除外。
第二十九条 转租人与受转租人对原出租人承担连带
责任。
第三十条 转租期间,原租赁合同变更、解除或终止,
转租租赁合同也应相应地变更、解除或终止。

第五章 当事人权利和义务
第三十一条 当事人按照租赁合同的约定,享有权利,
并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋时,应当事先
征得承租人同意,给承租人造成损失的,应当予以赔偿。
第三十二条 出租人依照租赁合同约定向承租人收取
租金。出租人收取租金时,应按规定向承租人开具税务部门
印制的租金专用发票,否则,承租人可以拒付租金。
承租人须按租赁合同约定的金额和期限向出租人交付
租金,违约的,应当支付违约金。
第三十三条 出租人可按租赁合同约定向承租人收取
不超过3个月租金数额的保证金。保证金的返还方式,由当
事人在合同中约定。
第三十四条 当事人应当按租赁合同的约定负责检查、
维修房屋及其附属设施。当事人不按合同约定,延误房屋及
其附属设施维修而致使房屋发生破坏性事故,造成他人财产
损失或人身伤害的,应当承担赔偿责任。
承租人因使用不当或其他人为因素,造成房屋及其附属
设施损坏,或造成他人损失的,应负责修复并赔偿损失。
第三十五条 承租人应当配合出租人正常的检查、维修
房屋工作,不得阻挠,因故意阻挠而造成他人财产损失或人
身伤害的,应当承担赔偿责任。
因维修房屋需承租人临时迁出的,出租人应与承租人签
订临迁协议,明确临迁、回迁期限。除另有约定外,承租人
不得向出租人索取费用。
第三十六条 租赁期限内,当事人需对承租房屋进行拆
除、改建、扩建、装修、增减设施、改变用途或结构的,必
须征得对方同意,并按规定报有关部门批准。
第三十七条 租赁期限届满而又没有重新签订租赁合
同的,出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未
经出租人同意逾期不迁出造成出租人损失的,应当承担赔偿
责任,出租人还可以请求市国土房管局责令承租人限期迁出
或向人民法院提起诉讼。
第三十八条 承租人有下列行为之一的,出租人可以解
除租赁合同,收回房屋,因此而造成损失的,有权要求赔偿:
(一)利用房屋进行违法活动的;
(二)故意损坏承租房屋的;
(三)擅自改变承租房屋结构或约定用途的;
(四)擅自将承租房屋转让、转租、转借或调换使用的;
(五)拖欠租金累计6个月以上或连续拖欠租金3个月以
上的;
(六)无正当理由将承租房屋闲置连续3个月以上的;
(七)公有住宅用房承租人另有房屋、单位已分配了房屋
或已购、建住房的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
第三十九条 出租人有下列情形之一的,承租人有权按
约定获取违约金或要求赔偿损失,并可解除租赁合同:
(一)不按照约定提供房屋的;
(二)不按照约定维修房屋的;
(三)提供的房屋不符合居住使用安全标准的;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第四十条 在同等条件下,下列人员按顺序对出租的房
屋有优先承租权:
(一)房屋共有人;
(二)原承租人;
(三)法律、法规规定的其他人员。
第四十一条 租赁期间,承租人未解除租赁合同而擅自
迁出,造成第三人占用出租房屋而导致出租人发生损失的,
承租人应当承担赔偿责任。

第六章 法律责任
第四十二条 违反本办法有下列行为之一的,由市国土
房管局对责任者给予行政处罚:
(一)违反第七条及第二十六条的规定,没有办理登记备
案手续而出租房屋的,责令其限期补办登记手续,并可处以
罚款;
(二)违反第十三条规定,伪造、涂改《房屋租赁证》的,
注销其证书,并可处以罚款。
第四十三条 当事人对行政处罚不服的,可按《中华人
民共和国行政复议法》或《中华人民共和国行政诉讼法》的
有关规定申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申
请复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行处罚决定的,
由作出处罚决定的部门向人民法院申请强制执行。
第四十四条 妨碍租赁管理工作人员依法执行公务,构
成违反治安管理行为的,依照《中华人民共和国治安管理处
罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条 租赁管理工作人员徇私舞弊、玩忽职守
的,由其所在单位或上级主管部门追究行政责任;情节严重
构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第四十六条 本办法实施前依法签订的房屋租赁合同,
应当在本办法实施之日起3个月内到租赁管理机构办理登
记备案手续。
第四十七条 本办法自颁发之日起施行。过去本市颁发
的有关房屋租赁管理规定与本办法相抵触的,按本办法执行。



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中华人民共和国政府和澳大利亚政府文化合作协定一九八八年和一九八九年执行计划

中国政府 澳大利亚政府


中华人民共和国政府和澳大利亚政府文化合作协定一九八八年和一九八九年执行计划


(签订日期1987年11月5日 生效日期1987年11月5日)
  中华人民共和国政府和澳大利亚政府(以下简称双方)为开展两国的友好关系,增进两国人民的相互了解,根据一九八一年四月二十九日签订的两国政府文化合作协定,经过中澳联合委员会的协商,就一九八八年和一九八九年两国文化交流执行计划达成协议如下:

 一、文化艺术
  (一)中国文化部长于一九八八年访问澳大利亚。
  (二)澳大利亚环境艺术部长于一九八八年或一九八九年访问中国。
  (三)中国文艺家代表团五至七人于一九八九年访问澳大利亚,为期两周。
  (四)澳大利亚文艺家代表团五至七人于一九八八年访问中国,为期两周。
  (五)中国摄影家代表团二至三人于一九八八年访问澳大利亚,为期两周。澳大利亚摄影家代表团二至三人于一九八九年访问中国,为期两周。
  (六)中国音乐家代表团三至四人于一九八八年访问澳大利亚,为期两周。
  (七)双方互派画家一至二人到对方国家访问,为期不少于六周。
  (八)中国民族音乐和舞蹈家小组于一九八九年访问澳大利亚。具体事宜另行商定。
  (九)澳大利亚舞蹈编导格雷姆·墨菲于一九八九年来华与上海芭蕾舞团进行业务创作。
  (十)上海人民艺术剧院导演或设计师一人访问澳大利亚,重点与普莱鲍克斯剧院进行业务交流。具体事宜另行商定。
  (十一)中国成都歌舞团演员张平于一九八八年七月至九月访问澳大利亚,并与澳大利亚舞蹈团合作演出。具体事宜另行商定。
  (十二)澳大利亚艺术管理考察团访问中国(一九八六年和一九八七年计划推迟项目)。
  (十三)澳大利亚艺术教育代表团访问中国(一九八六年和一九八七年计划推迟项目)。
  (十四)中国一名作曲家(如可能,建议电子音乐方面的作曲家)和一名翻译访问澳大利亚(一九八六年和一九八七年计划推迟项目)。
  (十五)中方派一戏剧学院院长访问澳大利亚。具体事宜另行商定(一九八六年和一九八七年计划推迟项目)。
  (十六)双方各派一作家代表团到对方国家访问。具体事宜由双方有关单位另行商定(一九八六年和一九八七年计划推迟项目)。
  (十七)中方派北京京剧四团于一九八八年到澳大利亚访问演出。具体事宜另行商定。
  (十八)澳大利亚著名女高音歌唱家琼·萨瑟兰(JOANSUTHERLAND)在适当的时候访问中国。
  (十九)澳大利亚普莱鲍克斯剧院音乐剧组十五人于一九八八年到中国演出音乐剧《乔乔桑》。具体事宜另行商定。
  (二十)澳大利亚木偶团SPARE PARTS五人和木偶艺术家RICHARD BRADSHAW于一九八八年到中国演出,并与中国木偶剧团进行业务交流。具体事宜另行商定。
  (二十一)中国北京故宫博物院宫庭服饰展览于一九八八年到澳大利亚展出。有关经费等具体事宜由双方主办单位另行商定。
  (二十二)中国西藏文物展览于一九八九年到澳大利亚展出。有关经费等具体事宜由双方主办单位另行商定。
  (二十三)中国陶瓷艺术或其他艺术展览于一九八九年到澳大利亚展出。具体事宜另行商定。
  (二十四)澳大利亚当代绘画展览于一九八八年到中国展出。具体事宜另行商定。
  (二十五)澳大利亚版画展览于一九八九年到中国展出。具体事宜另行商定。
  (二十六)双方互派设计师和城市规划工作者到对方国家访问。具体事宜由中国城乡建设环境保护部设计局和澳大利亚委员会设计局另行商定。
  (二十七)双方互派园林专家到对方国家访问、考察、交流自然和文化遗产保护管理方面的经验,为期两周。具体事宜由双方有关部门另行商定。
  (二十八)双方鼓励互派音乐、舞蹈、戏剧、美术、杂技等方面的艺术家和专家到对方国家进行访问、短期讲学和业务交流。
  (二十九)双方鼓励和支持两国艺术院校建立联系,进行学术交流、人员往来和资料交换。

 二、图书、出版
  (一)中国图书馆代表团五人于一九八八年访问澳大利亚,为期两周。
  (二)澳方派图书馆专家(一至二人)到中国讲学,为期一至六个月。具体事宜另行商定。
  (三)中方派图书馆专业人员或教师(一至三人)到澳大利亚图书馆进修,为期一年。具体事宜另行商定。
  (四)双方鼓励两国图书馆之间进行资料交换。
  (五)双方鼓励各自的出版机构进行业务交流,交换出版物和专业资料,并翻译出版对方的文艺作品。
  (六)中方在澳大利亚举办一次图书展览。中方欢迎澳大利亚在中国举办图书展览。具体事宜由两国相应单位另行商定。

 三、新闻、广播、电影、电视
  (一)中国新闻工作者小组于一九八八年访问澳大利亚。澳大利亚新闻工作者小组于一九八九年访问中国。具体事宜由双方有关单位另行商定。
  (二)双方鼓励各自的广播电视机构交换广播电视节目并进行人员和业务交流。尤其是中华人民共和国广播电影电视部和澳大利亚广播委员会(包括澳大利亚广播电台)根据一九八七年九月签署的合作协议,积极开展双方之间的交流。具体事宜由两国相应机构另行商定。
  (三)根据中国广播电影电视部和澳大利亚广播公司之间的合作协议,中国国际广播电台和澳大利亚广播电台继续互派人员到对方电台工作。
  (四)根据中国广播电影电视部和澳大利亚广播公司之间的合作协议,北京广播学院和澳大利亚广播公司,包括澳大利亚广播电台互派培训人员。
  (五)中方于一九八八年举办澳大利亚电影周。澳方于一九八八年举办中国电影周(一九八六年和一九八七年计划推迟项目)。
  (六)中方于一九八八年举办澳大利亚电影回顾展(一九八六年和一九八七年计划中项目)。
  (七)双方鼓励电影方面的学术交流、人员交流和资料交换。

 四、教育
  双方鼓励和支持两国教育方面的交流和合作。具体项目由两国教育部门另行商定。

 五、体育
  双方鼓励和支持两国体育方面的交流和合作。具体项目由两国相应的体育机构另行商定。

 六、社会科学
  双方同意有关社会科学的交流项目,由中国社会科学院同澳大利亚社会科学院和澳大利亚人文科学院另行商定。

 七、其他交流
  双方鼓励和促进友好省州、友好城市和非政府机构之间开展文化艺术交流,以利于两国人民友好关系的进一步发展。

 八、中澳联合委员会
  中澳联合委员会第五次会议于一九八九年在北京举行。

 九、财务规定
  (一)根据本执行计划派出的官方项目代表团(组)或人员互访财务规定如下:
  1.派遣国负担代表团(组)或人员的往返国际旅费。
  2.接待国负担代表团(组)或人员在该国访问期间的食宿、交通和保证访问所必需的医疗保险费用。
  (二)根据本执行计划派出的官方项目表演艺术团(组)或人员互访财务规定如下:
  1.派遣国负担艺术团成员的往返或到第三国的国际旅费,以及该团(组)的道具、演出服装、乐器等项目的国际运输费用。
  2.接待国负担艺术团(组)成员在其国内的食宿、交通和保证演出所必需的医疗费用或医疗保险费用,以及该团(组)的道具、演出服装、乐器等项的运输费用。
  3.其他财务事项将另行协商解决。
  (三)根据本执行计划互办的官方艺术展览的费用规定如下:
  1.送展国负担展品往返或到第三国的国际运输费用和保险费。
  2.承展国负担展品在其国内展出所需的一切费用并确保展品安全。
  3.送展国负担随展人员的往返或到第三国的国际旅费。
  4.承展国负担随展人员在其国内的食宿、交通和保证工作所必需的医疗或医疗保险费。
  (四)根据本执行计划派出的到对方国家任教或工作的教师、专家所需费用和报酬,除本计划条款已作规定的项目外,由双方有关机构另行协商解决。
  本计划在执行过程中,双方可通过协商对其中的项目进行调整或撤销或增加新项目。
  本计划自签字之日起生效。
  本计划于一九八七年十一月五日在堪培拉签订,一式两份,每份都用中文和英文写成,两种文字具有同等效力。

  中华人民共和国政府            澳大利亚政府
    代   表              代    表
     于问陶                洛夫德
    (签字)               (签字)
保险如何推进消防工作发展

曹刚


内容简介:保险成为我国增长最快的行业,消防与保险都是以危险为存在前提的,由于没能形成有效的良性互动,社会消防安全环境改善极为缓慢。为缓解这一矛盾,本文提出征收消防税、开发新险种、真正行使防灾防损职能,扶植发展火灾保险公估人和相互联动等五个方面的设想,希望通过这些途径来实现保险推动消防工作发展。
关键词:保险、消防、防灾防损

危险与安全是人类社会发展进程中一个永恒的话题,保险与消防是现代社会预防和减少危险损害主要的社会化防灾机制,危险是保险与消防存在发展的前提,商业保险通过危险财务转移获取商业利润,消防通过危险控制管理最大限度地预防和减少危险发生,都是为了保护生命、财产安全。可是当前社会消防安全环境的改善却远远滞后于保险业的发展步伐,未能形成良性互动机制。据统计,全国保费年收入1980年的64亿元到2002年入3053亿元,人均保费(保险密度)237.6元,保费收入占GDP的比例(保险深度)为3%;其中财产险保费收入778.3亿元,保险公司总资产从2000年的3373.9亿元,仅两年就达到了6494.1亿元。保险业成为增长最快的行业,获取得了最大的利润。
同样作为危险管理手段,保险与消防如何形成良性互动,均衡发展,特别是如何推动消防安全工作发展,成为人们非常关注的焦点。本文认为,要通过以下五个方面的途径来实现。
一、 国家应当征收消防税, 为消防工作提供资金支持
目前,我国消防经费完全由国家和地方政府预算拨款,政府负担很重,公共消防设施、消防装备、消防队伍建设等严重滞后于经济和社会发展的步伐,这已成为不争的现实,缺少经费是根本原因之一。而德国、英国、澳大利亚等许多发达国家除了政府拨款外,都向保险企业和个人征收消防税,消防经费充足,社会消防安全保障程度很高。
作为朝阳产业,我国保险市场潜力巨大,按照现行税法,国家在税收方面给予了保险企业的各种优惠,对保险业主要征收营业税和企业所得税两大税种,同时征收城市维护税、印花税等小税种,并不征收消防税。“洋保险”即将以雄厚的资金实力、先进的经营理念、管理经验、技术手段和运作方全面进入我国市场,可以预见:“洋保险”不但会抢占保险市场份额,还将获得高额利润。需要特别指出的是,如果按照目前的财政税收政策,这些利润很大程度上是在消防等部门危险控制管理下取得的,实质上是“洋保险”利用国家财政资金经营风险获得的,这种结果对国家、对内资保险企业都是不公平的,对整天忙于防火灭火,时刻与危险战斗的消防部门来说,更是无法接受的。
我国应当调整税收政策,借鉴发达国家的经验,向商业保险企业征收消防税,税收收入专门用于补充消防经费。方法之一可以根据保险企业固定资产增长迅猛的实际,将消防税作为固定资产税种之一,加以征收。办法之二是改革目前国家实行的33%的单一企业所得税率,进一步细化所得税率,统一中外保险企业税率,征收保险企业所得税,其中包含消防税或者消防附加税。方法之三是对火灾保险险种收入征收消防税(属于营业税税种),适用单独的税率。通过上述办法,完全能够逐步解决国家消防经费的困窘。
二、商业保险企业要进行产品创新,实现保险产品保障无缝隙。
产品创新是推进、培育和繁荣保险市场的一项重要工作。在保险产品创新过程中,要牢牢把握保险产品的保障功能这个核心,针对消防工作的重点,开发新的火灾险种。
我国目前举办的财产保险是传统的火灾保险及其附加险组成的综合保险,把火灾及火灾以外的风险直接列入保险基本责任范围。也可以考虑设立单独的火灾保险险种,将火灾以外的机器损坏险、营业中断险、第三者责任险、水渍险等危险列为火灾保险的附加险,保险责任虽然相差无多,但在险种经营上会更灵活,投保人可针对自己需要选择保险产品。
在西方国家公众责任险已经成为企业、个人乃至政府部门都不可缺少的危险保障工具和各国保险企业的主要业务种类,很多国家对责任保险推行强制保险制度,如:汽车责任保险。但在我国,公众责任险特别是场所公众责任险发展缓慢,很多公众聚集场所消防条件简陋,所有者或者经营管理者不投保或者不愿投保,一旦发生火灾,造成他人人身或财产损失,往往无力赔偿,受害人权益得不到保护,不但影响社会稳定,也大大加重政府灾害救济的负担。近几年来发生的新疆克拉玛依友谊宫、河南天堂歌舞厅、焦作上,北京蓝极速网吧等特大火灾事故,足以为戒。
为减少火灾的危害,国家要鼓励境内外投资者成立专门的火灾保险公司,专门经营火灾保险、公众责任险等保险业务。应当开发新的场所责任险种, 如:公众聚集场所火灾责任险、娱乐活动火灾公众责任险、展览会火灾公众责任险等险种。同时,针对公众聚集场所伤亡大、赔偿难、变动频繁等特点,在公众聚集场所火灾责任保险实行强制保险,根据《保险法》第十一条二款,建议在修改《消防法》时明文规定。
三、商业保险企业要充分发挥防灾防损的职能
在《保险法》和《财产保险合同》都有防灾防损的规定,不仅是保险的职能,也是保险企业的产品。随着保险业的发展,防灾防损职能在保险中体现得越来越突出,以至于国外许多企业购买保险的一个很重要的原因是想从保险公司获得有关灾害事故的专业指导。
政府和消防部门提供的是社会公共安全产品,而保险企业作为营利性机构,不能单纯依靠政府和消防部门,必须认真开展防灾防损工作,防灾防损做得好,其利润就会增加,这是显而易见的。特别是入世后,“洋保险”进入中国市场的冲击不可低估,保险企业不具备与洋保险拚费率的实力,这必然迫使我国的保险业注重完善和充分发挥保险的防灾功能,才能与国外的保险公司竞争,也有利于全社会进一步树立预防为主的消防安全观念。
但是,近几年,一些保险企业不认真开展防灾防损工作的现象越来越普遍,例如:不考虑企业消防安全状况,只要交钱就承保;防灾费用于消防装备和宣传方面投资逐年减少,甚至有的地方不投入的现象时常出现。保险企业要克服“重保费、轻消防”错误观念,主动开展防灾防损工作,重点要积极开展做好以下几项:
首先,要积极参加社会消防工作,加强与消防部门的联系。主动参加或者组织各类消防宣传活动,将防灾防损费用真正用于消防,补助消防安全教育、投资消防装备和公共消防设施建设、资助防火科技研究。
其次,要认真进行防灾检查,参与抢险救援。对被保险人要经常进行防灾防损检查,不断发现火灾隐患,及时提出整改建议,减少不安全隐患提高被保险人和投保人的消防安全意识,帮助其克服“重保险、轻消防”错误观念;在火灾事故发生时,要与消防部门一起组织抢救财产,提高便利,防止灾害损失进一步扩大。
第三,要将防灾防损真正贯穿于整个保险经营活动。在保险条款的设计上,要明确被保险人的防灾防损义务;在保险费率的拟定上,根据保险标的消防安全状况,实行区别对待、浮动费率;承保前要对保险标的进行全面的消防安全检查。
四、保险监管和消防部门要共同扶植发展保险公估人。
随着保险业的发展,保险公估人作为保险辅助服务机构,将越来越发挥很大作用,从保险业健康发展出发,保险监管部门要鼓励火灾保险公估人的发展。在消防工作改革过程中,消防部门也可以委托火灾保险公估人实施火灾原因调查、损失统计、计算等工作。火灾保险公估人也可受保险企业委托保险标的消防安全状况进行风险评估,火灾理赔,参与保险企业的防灾防损工作。
在这方面,国外有许多成功的经验可以借鉴,如美国的损失管理服务公司(INA Loss Control Services, Inc.)的主要业务就是提供包括火灾在内的危险管理咨询,依据自身在危险控制方面的专业优势,对企业做出深入的调查,估测存在的潜在危险,提出评价和改进意见,或者设计新的方案。美国还有一家名为FM(Factory Mutual)的防灾科研咨询机构,拥有2000多名技术和科研人员,拥有全球最大的火灾试验馆和设备齐全的检测中心,用来为美国三大工业保险公司和投保企业提供咨询服务,只有通过FM的标准,才可在三大保险公司投保,享受低费率、高赔付的好处。目前,随着通用、摩托罗拉等大公司来华建厂,FM的业务已经延伸到中国。这种立足于主动预防灾害事故的保险机制,非常值得学习和借鉴。
五、相互联动、信息共享
对参加投保的企业,保险企业要建立资料库,并与消防部门建立信息资源共享,消防部门在消防监督检查过程中,发现投保企业存在火灾隐患,要及时通知保险企业。保险企业在防灾检查中发现的不安全因素,也要及时报告消防部门。消防部门通过行政执法,保险企业通过合同约束、费率调整等手段,共同督促企业整改隐患,从而达到减少火灾危害的目的。
消防部门要改革目前火灾损失计算和统计方法,制定科学、准确的火灾损失计算标准,既方便当事人主张财产权利,又便于开展保险企业理赔。同时,要将火灾情况与保险企业共享,便于保险企业对火灾事故发生的原因、损失进行分析、研究,科学计算保险费率,减少保险企业经营风险。

作者:曹刚,辽宁省消防局法规处副处长

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参考文献:
1、《保险学》,张洪涛主编,中国人民大学出版社2002年出版;
2、《各国保险法规制度对比研究》,马永伟主编,中国金融出版社2001年出版;
3、《保险业的世贸规则及国际惯例》,魏华林、王文祥编著,中国言实出版社2001年出版
5、《WTO与保险公估理论与实务》,陈伟雄主编,中国发展出版社2001年出版。