四川省商品住宅价格管理办法

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四川省商品住宅价格管理办法

四川省成都市物价局


四川省商品住宅价格管理办法
成都市物价局


第一章 总则
第一条 为加强商品住宅价格管理,规范商品住宅价格行为,维护国家、经营者、消费者的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定,制定本办法。
第二条 凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营,均应遵守本办法。
第三条 本办法所称商品住宅,是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房,是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条 商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求,坚持结合市场供求,按质论价,保护国家、经营者和消费者合法权益,以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条 商品住宅价格由物价管理部门和建设(房地产)管理部门按照“统一领导,分级管理”的原则,实施价格管理。

第二章 价格构成
第六条 商品住宅的成本构成
1.征地费用和土地出让金。征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应,免交土地出让金;
2.前期工程费用。包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费;
3.房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准,规定应进入建筑工程(含安装)的费用;
4.基础设施建设费用。指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用;
5.公共设施配套费用。指住宅小区项目内发生的非经营性公共配套设施建设费用。包括各项附属工程,如物业管理房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用(凡列入建设成本的公共配套设施、用房费用,在销售商品住宅时不得重复计收公摊面积费用);
6.管理费。包括开发管理和企业管理人员的工资及附加、公杂费、差旅费、劳保费、培训费、广告宣传费等。管理费标准,根据房地产开发企业资质等级,按成本1—5项之和的3%以内计取。其中,经济适用住房管理费按成本1—5项之和的2%以内计取。具体标准由省物价局和
省建委另行制定。
7.贷款利息。以人民银行公布的当年信贷资金利率,按投资总额的70%计算。贷款利率计算时间一般以半年为限,最多不超过一年。
8.其它费用。必须是经国家和省有批准权限的部门规定的建设项目收费,方可进入成本。经济适用住房按有关规定减免征收。
第七条 商品住宅的税金。
税金按国家规定的有关税率计算。
第八条 商品住宅的利润。
1.经济适用住房可在成本1—5项之和的3%以内计加利润。
2.经济适用住房以外的其它商品住宅由开发企业根据市场供求状况,自行确定利润。
第九条 商品住宅的差价。
1.商品住宅的楼层差价率原则上应掌握在10%以内,具体差价率由开发企业自行确定,但一幢住宅楼内楼层差价代数和应为零。
2.商品住宅楼朝向差价率原则上应掌握在5%以内,具体差价率由开发企业自行确定,但同一住宅小区内朝向差价代数和应为零。
第十条 商品住宅销售价格=商品住宅成本+利润±商品住宅差价。
第十一条 商品住宅价格构成以外的代收代付费用,必须严格按规定标准代收;属分摊性质的,只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用。
未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目,房地产开发企业及商品住宅购买者应拒绝交纳,并向有关部门举报。

第三章 价格管理
第十二条 商品住宅价格根据不同住房类型,分别实行政府指导价、市场调节价两种价格形式。
第十三条 经济适用住房实行政府指导价格。
经济适用住房按城市实行指导价和公告制度。省辖市和地、州所在地县(市)的指导价,由市(地、州)物价、房地产管理部门根据本办法规定的价格构成因素按区位测算拟定后,报物价、建设主管部门审核批准,作为当地经济适用住房最高限价;其它县(市、区)的城市指导价由市
(地、州)物价、房地产管理部门审批、并报省物价、建设主管部门备案。经济适用住房城市指导价经批准后,由当地物价、房地产管理部门在公布经济适用住房建设项目时一并公告。
经济适用住房按建设项目实行定价销售。由开发企业根据本办法规定按建设项目计算经济适用住房成本及平均销售价格和差价率,并填制经济适用住房价格申报表,连同按工程设计标准编制的工程成本决(预)算表或在建工程成本预(概)算表及有关文件资料送审,按财务隶属关系由
物价、建设及房地产管理部门审查核准后,建设、房地产管理部门再行办理销(预)售许可手续。经批准的经济适用住房建设项目的住宅销售价格,应当向社会公布,接受群众监督。销售价格一经确定,任何单位或个人不得擅自提价。
第十四条 经济适用住房以外的商品住宅销售价格实行市场调节价,由开发企业按本办法的规定根据市场供求,自定销售价格。必要时,城市政府可以实行最高限价。
第十五条 商品住宅销售应明码标价,使用房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》文本。成交价应由房地产管理部门定期送同级物价管理部门备案。
开发企业必须向商品住宅购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按质量保证书的约定承担保修责任。
第十六条 未列入经济适用住房建设计划的商品住宅,销售时一律不得冠以经济适用住房名称,误导、蒙骗消费者。

第四章 罚则
第十七条 对有下列行为之一的,由同级物价管理部门按有关法律、法规规定予以查处,并可处以罚款。
1.不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的;
2.不按规定如实申报经济适用住房成本或乱摊成本的;
3.对经济适用住房越权定价或擅自提价的;
4.擅自向商品住宅开发建设项目摊派、收费的;
5.其它价格违法行为。
第十八条 有下列行为之一的,由同级建设和房地产管理部门按有关法律、法规规定予以查处,并可处以罚款。
1.采取偷工减料降低商品住宅质量或擅自更改设计缩小建筑面积等欺诈消费者的;
2.在建住宅工程未取得商品房预售许可证或竣工商品住宅未办理房屋产权初始登记,擅自销(预)售商品住宅的;
3.销售商品住宅,不如实申报成交价的和不按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的;
4.经济适用住房未按规定向中低收入家庭销售,而销售给高收入家庭的;
5.商品住宅销售违反房地产管理法律、法规的其它行为。

第五章 附则
第十九条 各地可根据本办法结合当地实际,制定实施细则。
第二十条 本办法自一九九九年六月一日起施行。



1999年6月1日
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国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知

国务院办公厅


国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知
国办发〔2006〕90号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  发展改革委、财政部、人民银行、税务总局、银监会《关于加强中小企业信用担保体系建设的意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
                           国务院办公厅
                        二○○六年十一月二十三日



关于加强中小企业
信用担保体系建设的意见
发展改革委 财政部 人民银行
税务总局 银监会

  近年来,主要以中小企业为服务对象的中小企业信用担保机构快速发展,担保资金不断增加,业务水平和运行质量稳步提高,服务领域进一步拓展,为解决中小企业融资难和担保难等问题发挥了重要作用。但也要看到,目前中小企业信用担保体系建设还存在许多问题,主要是担保机构总体规模较小,实力较弱,抵御风险能力不强,行业管理不完善等,亟须采取有效措施加以解决。根据《中华人民共和国中小企业促进法》和《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》(国发〔2005〕3号)的要求,为促进中小企业信用担保机构持续健康发展,现提出如下意见:
  一、建立健全担保机构的风险补偿机制
  (一)切实落实《中华人民共和国中小企业促进法》有关规定,在国家用于促进中小企业发展的各种专项资金(基金)中,安排部分资金用于支持中小企业信用担保体系建设。各地区也要结合实际,积极筹措资金,加大对中小企业信用担保体系建设的支持力度。
  (二)鼓励中小企业信用担保机构出资人增加资本金投入。对于由政府出资设立,经济效益和社会效益显著的担保机构,各地区要视财力逐步建立合理的资本金补充和扩充机制,采取多种形式增强担保机构的资本实力,提高其风险防范能力。
  (三)各地区、各部门要积极创造条件,采取多种措施,组织和推进中小企业信用担保体系建设,引导担保机构充分发挥服务职能,根据有关法律法规和政策,积极为有市场、有效益、信用好的中小企业开展担保业务,切实缓解中小企业融资难、担保难等问题。
  (四)为提高中小企业信用担保机构抵御风险的能力,各地区可根据实际,逐步建立主要针对从事中小企业贷款担保的担保机构的损失补偿机制。鼓励有条件的地区建立中小企业信用担保基金和区域性再担保机构,以参股、委托运作和提供风险补偿等方式支持担保机构的设立与发展,完善中小企业信用担保体系的增信、风险补偿机制。
  二、完善担保机构税收优惠等支持政策
  (五)继续执行《国务院办公厅转发国家经贸委关于鼓励和促进中小企业发展若干政策意见的通知》(国办发〔2000〕59号)中规定的对符合条件的中小企业信用担保机构免征三年营业税的税收优惠政策。同时,进一步研究完善促进担保机构发展的其他税收政策。
  (六)开展贷款担保业务的担保机构,按照不超过当年年末责任余额1%的比例以及税后利润的一定比例提取风险准备金。风险准备金累计达到其注册资本金30%以上的,超出部分可转增资本金。担保机构实际发生的代偿损失,可按照规定在企业所得税税前扣除。
  (七)为促进担保机构的可持续发展,对主要从事中小企业贷款担保的担保机构,担保费率实行与其运营风险成本挂钩的办法。基准担保费率可按银行同期贷款利率的50%执行,具体担保费率可依项目风险程度在基准费率基础上上下浮动30%-50%,也可经担保机构监管部门同意后由担保双方自主商定。
  三、推进担保机构与金融机构的互利合作
  (八)按照平等、自愿、公平及等价有偿、诚实信用的原则,鼓励、支持金融机构与担保机构加强互利合作。鼓励金融机构和担保机构根据双方的风险控制能力合理确定担保放大倍数,发挥各自优势,加强沟通协作,防范和化解中小企业信贷融资风险,促进中小企业信贷融资业务健康发展。
  (九)金融机构要针对中小企业的特点,创新与担保机构的合作方式,拓展合作领域,积极开展金融产品创新,推出更多适合中小企业多样化融资需求的金融产品和服务项目。政策性银行可依托中小商业银行和担保机构,开展以中小企业为主要服务对象的转贷款、担保贷款业务。
  (十)金融机构要在控制风险的前提下,合理下放对小企业贷款的审批权限,简化审贷程序,提高贷款审批效率。对运作规范、信用良好、资本实力和风险控制能力较强的担保机构承保的优质项目,可按人民银行利率管理规定适当下浮贷款利率。
  四、切实为担保机构开展业务创造有利条件
  (十一)担保机构开展担保业务中涉及工商、房产、土地、车辆、船舶、设备和其他动产、股权、商标专用权、专利权等抵押物登记和出质登记,凡符合要求的,登记部门要按照《中华人民共和国担保法》的规定为其办理相关登记手续。担保机构可以查询、抄录或复印与担保合同和客户有关的登记资料,登记部门要提供便利。
  (十二)登记部门要简化程序、提高效率,积极推进抵押物登记、出质登记的标准化和电子化,提高服务水平,降低登记成本。同时,担保机构办理代偿、清偿、过户等手续的费用,要按国家有关规定予以减免。在办理有关登记手续过程中,有关部门不得指定评估机构对抵押物(质物)进行强制性评估,不得干预担保机构正常开展业务。
  (十三)各部门和有关方面按照规定可向社会公开的企业信用信息,应向担保机构开放,支持担保机构开展与担保业务有关的信息查询。有条件的地方要建立互联互通机制,实现可公开企业信用信息与担保业务信息的互联互通和资源共享。
  五、加强对担保机构的指导和服务
  (十四)全国中小企业信用担保体系建设工作由发展改革委牵头,财政部、人民银行、税务总局、银监会参加,各部门要密切配合,加强沟通与协调,及时研究解决工作中的重大问题。地方各级人民政府要加强领导,提高认识,高度重视中小企业信用担保体系建设工作,将其纳入中小企业成长工程,积极采取措施予以推进。
  (十五)加强对担保机构经营的指导。各地区要指导和督促担保机构加强内部管理,规范经营行为,完善各种规章制度,努力提高经营水平和防控风险能力。要建立健全担保机构的信用评级制度,督促担保机构到有资质的评级机构进行信用评级,并将信用等级向社会公布。根据实际情况对担保机构实行备案管理,全面掌握担保机构经营状况,及时跟踪指导。
  (十六)积极为担保机构做好服务工作。各地区要组织开展面向中小企业信用担保机构的信息咨询、经验交流、业务培训、行业统计、权益保护、行业自律及对外交流等工作,切实推进担保机构自身建设和文化建设,促进担保机构持续健康发展。

关于个人所得税几个政策业务问题的通知

财政部


关于个人所得税几个政策业务问题的通知
财政部


(一九八一年九月十九日财政部发出)


各地在征收个人所得税(不包括外国人,下同)工作中,遇到几个不够明确的政策业务问题,要求统一研究解决,以利执行。对提出的这些问题,已经在今年八月召开的全国地方税座谈会上进行了讨论,现通知如下:
一、个人从事《细则》第四条第二项规定的设计、制图……等项目取得的所得,是按劳务报酬所得征收个人所得税,还是征收工商税的问题。经研究确定,《细则》第四条第二项规定的二十二个项目中的设计、安装、制图、雕刻,因过去一直征收工商税,今后仍继续征收工商税(对经
工商行政管理部门批准的个体户,还应征收工商所得税),不征收个人所得税。其余十八个项目劳务的所得,均征收个人所得税。
二、关于劳务报酬所得征税时间计算问题。一些作者反映,他们在《税法》公布之前,用几年时间写的书,因为各种原因,在《税法》公布之后才取得稿酬,税务机关按全部稿酬收入计算征税不合理。经研究认为,个人所得税是以个人取得的所得为课税对象,不是以写作时间长短划分
征、免税。因此,仍应从一九八0年九月十日《税法》公布之日支付单位支付款项时或者纳税义务人取得稿酬时,为所得的发生时间,并据以计算征收个人所得税。但对个别纳税确有困难的,经省、市、自治区税务局审核批准,可酌情给予减、免税照顾。
三、《细则》第十二条中规定:“属于同一项目连续性的收入,不能划分次数的,可以对一个月内连续取得的收入,合并为一次。”应如何理解的问题。经研究,解释如下:《细则》第四条第二项中列举的劳务报酬所得的具体项目有二十多个,所谓“同一项目”,是指其中某一单项收
入而言,不是把各个不同项目的收入合并计算。一个单项收入不能划分次数的,可以对一个月内连续取得的收入合并计算征税。
四、书画展销单位预收作者书画,或文物商店聘请画家创作书画出口销售,在展销会结束时或在书画出口后,一次结算付给作者稿酬,税务机关按结付的稿酬扣除费用后征税。作者认为,这样征税不合理,要求按每张书画稿酬分次计算。这个问题应根据《细则》第十二条:“只有一次
性的收入或完全一件事物(务)的收入,以取得该项收入为一次”的规定执行。不能按每张书画稿酬分次计算。
五、个别没有固定工资收入完全依靠稿费收入来维持生活的专业作者,要求从作品开始创作之月起至出版时止,如同工资、薪金一样,每月都减除八百元费用计税。按照《税法》第二条规定,工资、薪金所得同劳务报酬所得,是两项不同的收入来源,税率和费用扣除都不相同。因此,
不能把劳务报酬所得视为工资、薪金所得,每月减除八百元费用后征收个人所得税。
六、作者去世后,其遗作出版取得的稿酬收入,如何征收个人所得税问题。因为个人所得税是按所得计征,因此,不管作者是否在世,都应向取得所得的个人征税。
七、个人所得税的减免税审批权限问题。在《税法》及其《细则》中都无文字规定。现在申请减、免税的情况时有发生,如何处理。对按税法规定纳税确有困难的,在《税法》和《细则》没有修改前,可由个人提出申请,经省、市、自治区税务局批准,给予适当的减免税照顾。



1981年9月19日