审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

肖 文


　　一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于印发《昆明市行政审批首席代表设立暂行办法》的通知

昆政通〔2004〕14号

　　各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局，三个开发（度假）区管委会：
　　《昆明市行政审批首席代表设立暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。执行过程中的有关问题，请向市政府便民服务领导小组办公室反映。

二○○四年四月八日

昆明市行政审批首席代表设立暂行办法

　　第一条　为进一步改革和优化我市行政审批管理体制和工作机制，提高行政审批效率和质量，努力改善我市投资环境，根据《中华人民共和国行政许可法》和省、市行政审批制度改革有关精神，制定本暂行办法。
　　第二条　市级各部门进入市政府便民服务中心的行政审批事项（涉及国家、省有明确规定，或报经市政府批准同意暂不委托首席代表负责审批的行政审批项目除外），由该部门（委托机关，下同）委派的首席代表（被委托人，下同）在委托权限范围内，以本部门的名义履行行政审批职权。有关行政责任按照国家法律规定由委托机关承担。
　　第三条　涉及需报省级（含省级机关）以上部门审批的行政审批事项，由首席代表在委托权限范围内，以本部门的名义履行行政审批事项的初审职权。有关行政责任按照国家法律规定由委托机关承担。
　　第四条　本暂行办法由市政府便民服务领导小组办公室牵头，市政府法制办、市政府信息办、市监察局配合，组织并会同市级各部门共同实施。委托机关和首席代表依法对各自的行为负责。
　　第五条　市级各部门应按要求，至少设立3名首席代表，并分别确定为A、B、C角。
　　A角原则上由该部门分管领导（副局长或副主任）担任，按照本部门的委托权限，负责行政审批事项的日常管理和审批业务。
　　B角或C角，原则上应派驻市政府便民服务中心相应窗口，在A角因为出差或其它事由离岗时，履行本办法规定的首席代表A角职责。
　　首席代表根据各部门工作实际分别定期或不定期轮换。
　　第六条　首席代表在本部门的领导下开展工作，涉及行政审批事项的有关工作接受市政府便民服务领导小组办公室的统一组织和管理。
　　第七条　首席代表对本部门委托办理的行政审批事项，在委托权限范围内办理有关审批、发证等工作，负责本部门行政审批专用章（电子签章）的管理和使用。
　　第八条　首席代表负责统一组织、协调、督促本部门驻市政府便民服务中心窗口和本部门各业务处室，开展各类行政审批事项的承办、督办、审批、反馈、执法检查等日常工作。
　　第九条　对涉及国家、省有明确规定，或经市政府批准同意暂不委托首席代表审批的行政审批项目，由首席代表负责做好与有关审批责任人（或部门领导）的联络等工作，并统一组织、协调、督促市政府便民服务中心窗口和本部门有关业务处室，在规定时限内办结。
　　第十条　对依法必须上报市政府、省政府和国家有关部门最终审批的行政审批事项，由首席代表按照委托权限，负责在规定时限内提出初审意见。
　　第十一条　按照全市统一部署和安排，首席代表在本部门领导下，负责组织、协调并实施涉及本部门行政审批项目的告知承诺、综合受理、“绿色通道”审批、电子化（网上）行政审批、政府信息公开等各项工作。
　　第十二条　首席代表的选派条件
　　（一）应具有较高政治素质和理论水平，具备较强业务工作能力，熟悉国家、省、市相关法律、法规和政策，有改革创新意识和开拓进取精神，熟悉本部门行政审批事项的具体办理业务工作，具有较强的组织、协调、管理能力和灵活处理复杂事务的能力及相关工作经验。
　　（二）派驻窗口的首席代表必须是国家公务员，同时还应该具备副主任科员或以上领导或非领导职务的任职经历。对首席代表的人选，市政府便民服务中心窗口的现任负责人具有同等条件的，应优先予以考虑。
　　（三）应具有较强的文字写作能力，能够熟练操作计算机和应用昆明市电子化行政审批政务系统，能够组织开展行政审批事项的网上办理。
　　（四）首席代表原则上应在市政府便民服务中心窗口办公。部分部门的首席代表经市政府便民服务领导小组同意可不在窗口办公。
　　第十三条　首席代表实行委派制，由派出部门提出首席代表拟任人选，报市政府便民服务领导小组审定同意后，由派出部门以下达行政委托决定书（详见附件）的形式委派。首席代表（包括A、B、C角）人员名单及其有效联系方式和轮换情况应及时抄送市政府便民服务领导小组办公室和市人事局备案。
　　第十四条　派出部门因工作或其它原因需变更首席代表的，须报经市政府便民服务领导小组同意。
　　第十五条　各部门的行政审批首席代表，应当作为本派出部门选拔任用后备干部的优先推荐人选。
　　第十六条　市监察部门负责对本暂行办法的执行情况进行监督检查，并对首席代表的工作进行行政效能监察，对推行工作不力的，按照《昆明市国家行政机关及其工作人员行政过错责任追究暂行办法》规定，追究部门领导和有关责任人员责任。
　　第十七条　市监察部门和各行政审批部门应加强对首席代表的日常监督和管理，对首席代表涉及违规审批、越权审批，以及失职、渎职、不作为等行为的，依法追究当事人责任，涉及触犯有关法律的，依法追究其法律责任。
　　第十八条　对不能按照本暂行办法的基本要求履行首席代表职责，或在工作中严重违反有关规定，不能胜任首席代表工作的，由市政府便民服务领导小组办公室提出意见，报市政府便民服务领导小组同意后，由原派出部门另行委派。
　　第十九条　本暂行办法自2004年5月1日起实施。附件：
　　首席代表行政委托决定书（样式）昆明市XX（委办局）行政委托决定书
按照《昆明市人民政府关于印发〈昆明市行政审批首席代表设立暂行办法〉的通知》要求，昆明市××（委办局）特委托驻市政府便民服务中心首席代表（被委托人姓名）对以下行政审批事项，在本委托决定书委托权限范围内，以本委托机关的名义，履行相关行政职权，有关行政责任由本委托机关承担。现将委　　　　　　
　　托行政事项及权限范围决定如下：
　　委托行政审批事项权限范围办理时限（工作日）
　　委托机关（盖章）：
　　法定代表人（签名）：
　　年月日