国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义

　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者；蔡英杰
工作单位：北京市闻泽律师事务所
联系方式：010—58695236；13520108510


吉林省交通厅


吉林省交通厅关于印发《吉林省道路运输重大事故责任追究暂行规定》的通知

吉交发[2004]2号　


　　各市（州）、县（市、区）交通局：　
　　现将《吉林省道路运输重大事故责任追究暂行规定》印发给你们，请认真贯彻实施。　
　　附件：《吉林省道路运输重大事故责任追究暂行规定》　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO四年二月一日　
抄 送：各市（州）、县（市、区）运输管理处、所　
吉林省交通厅办公室　　　　　　 2004年2月1日印发　
附件：　
　　　　　　　　　 吉林省道路运输重大事故 责任追究暂行规定　
　　第一条 为了预防道路运输重大事故的发生，根据交通部确定的“三关一监督”安全管理职责和《吉林省重大安全事故行为责任追究办法》，制定本规定。　
　　第二条 吉林省境内从事道路旅客运输、化学危险品运输的单位和行业管理部门适用本规定。　
　　第三条 运输重大事故与交通主管部门、运输管理机构、运输单位和相关工作人员的行政、经济、法律责任等挂钩。　
　　第四条 因安全生产监督管理不到位、措施落实不到位、失职、渎职等责任造成运输重大事故的,建议当地政府、交通行政主管部门和单位依法追究单位及有关人员的责任。　
　　运输重大事故指一次道路运输事故死亡3人以上（《职业安全卫生术语》GBT15236-96），并负同等以上责任的运输生产事故。　
　　第五条 各级交通主管部门、运输管理机构、运输经营者应明确各自的职责，建立健全机构，安排专门人员，齐抓共管。其责任如下：　
　 （一）交通主管部门的责任：负责运输安全生产的领导、管理和监督实施；组织召开运输安全会议，分析、研究和布置防范安全事故的措施；组织有关部门查处运输安全生产事故隐患；监督运输安全生产事项审批。　
　 （二）道路运输管理机构的责任：负责运输经营者的资质管理；落实车辆等级评定和二级维护规定，对车辆技术状况进行监督管理；对客运驾乘人员、化学危险品运输从业人员培训考试发证，并对其安全管理人员进行安全生产知识培训；督促运输单位建立健全各项安全管理制度，履行安全管理职责。　
　 （三）道路运输经营者的责任：负责制定并落实运输安全生产制度和措施，并落实责任制；加强营运车辆的技术管理和维护，做好车辆“三检”工作；组织安全生产教育，尤其是驾驶员的教育；强化企业经营管理，实行公车经营；签订安全管理合同，违者按合同规定解除合同；组织安全管理新技术的推广应用等。　
　 （四）客运站的责任：负责源头运输安全生产监督，落实管理制度和措施；按照营运客车的载客定额发售车票和检票；做好“三品”检查工作；对进站客车和从业人员进行安全例行核查，并做好核查记录。　
　 （五）从业人员的责任：遵守交通规则和各项运输安全生产操作规程；不开超员、超载、超速车，不酒后驾车，不开带病车；做好行车中的车辆检查；不在站外发车和揽客上车；不检超员票，不售超员票；履行化学危险品押运员的职责。　
　　第六条　交通主管部门未履行运输安全生产监督职责造成后果的，作如下处理：　
　 （一）取消当年交通文明市、县的评比资格。　
　 （二）建议当地政府追究交通主管部门主要负责人、主管安全工作的负责人的领导责任。　
　 （三）建议当地交通主管部门给予负责安全生产监督管理的处（科）长行政记大过处分；给予具体安全生产监督管理人员行政记大过处分。　
　　第七条 道路运输管理机构未履行运输安全生产管理职责造成后果的，作如下处理：　
　 （一）取消当年文明单位评比资格、省运管局不予经费补贴。　
　 （二）建议当地政府或交通主管部门给予运管处（所）长警告处分；给予分管处（所）长行政记过处分。　
　 （三）建议当地运管处（所）给予经营资质把关不严、车辆技术状况不符合规定发证、从业人员不具备资格发放从业资格证、源头管理失职、渎职的科长（运管驻站办公室负责人）行政记大过处分；具体管理人员调离执法单位，情节严重的开除公职。　
　　第八条 道路运输企业发生重大事故的，作如下处理：　
　 （一）责令企业限期整改；逾期未整改的，责令企业停业整顿。　
　 （二）同时取消企业新增运输经营权投标资格二年、取消该班次经营权、取消当年文明单位评比资格。　
　 （三）同时建议当地交通主管部门，视事故情节，给予主要负责人和分管负责人（交通部门直属运输企业）警告、行政记大过、降级直至撤职处分。构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任。被刑事处罚或撤职的，不得再担任运输企业的主要负责人。　
对非交通部门直属企业建议其主管部门参照交通部门企业处理。　
对个人经营的投资人依照《中华人民共和国安全生产法》规定予以经济处罚。　
　 （四）属安全、技术管理、以包代管、安全教育不到位、安排驾驶员与要求不符、安排驾驶员疲劳驾驶、超员行驶问题，建议本单位给予部门负责人撤职处分；给予具体工作人员开除公职处分。　
　　第九条 客运站出现重大事故或未履行源头安全生产职责造成后果的，作如下处理：　
　 （一）责令限期改正；逾期未改正的，责令客运站停业整顿。　
　 （二）同时取消客运站当年文明单位评比资格、客运站级别降低一个等级、降低客运代理费收取标准。　
　 （三）同时建议当地交通主管部门分别给予客运站站长和主管站长行政记过、记大过、撤职、直至开除公职处分。构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任。被刑事处罚或撤职的，不得再担任客运站的主要负责人。　
　 （四）属“三品”检查、售超员票、检超员票问题，建议客运站给予值班站长降级处分；给予当班站务员开除公职处分。　
　　属驾驶员无从业资格证上岗、车辆技术状况不符合规定、客车超员出站等问题，建议客运站给予值班站长降级处分；给予当班站务员开除公职处分。　
　　第十条 客车驾驶员、乘务员，化学危险品运输车辆驾驶员、押运员、装卸人员和企业管理人员等，在重大运输事故中负50%以上责任的，建议本单位依照有关规章制度给予处分；构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任。　
　　对违反安全管理规定造成运输事故的从业人员，由当地运输管理机构收回其从业资格证，取消其运输从业资格，今后不准再进入运输市场从事道路运输服务。　
　　第十一条 重大事故发生后，各级交通主管部门、道路运输管理机构必须在四小时之内逐级上报，不得隐瞒不报、谎报或者拖延报告。省厅将组织人员对事故情况进行调查了解，依据本规定向当地政府和交通主管部门发送《吉林省道路运输重大事故处理建议（决定）书》（见附件）。　
　　第十二条 重大事故由当地交通主管部门按照有关规定组成调查组对事故发生的原因、安全措施落实、从业人员、经济损失和采取措施等情况进行调查，并依照本规定和《吉林省道路运输重大事故处理建议（决定）书》，对事故单位和有关责任人员作出处理决定。自事故发生之日起60日内，将事故调查情况和处理决定报省交通厅。　
　　第十三条 本办法自公布之日起施行，解释权属吉林省交通厅。　
　　　　　　　　　　 道路运输重大事故处理建议（决定）通知书　
　　　　　　　　　　　　　（ ）交运字 [ ]年 第 号　
　　
() :　
　　依据《吉林省道路运输重大事故责任追究暂行规定》第 条之规定，就 年 月 日发生的道路运输重大事故处理，建议（决定）如下：　
若有异议，可在收到本《通知书》10日内，以书面形式阐明理由。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年 月 日